您有沒有想過在您的房屋進行現金再融資以進行投資？
很多人都有。
我從讀者那裡收到了這個問題。
傑夫，你好
感謝您的視頻和教育網站！
我知道你很忙，這可能是一個簡單的答案所以謝謝你，如果可以花時間回答！
您是否會考慮批准某人對他們房屋的股權進行現金補貼以進行投資？
我已獲准以4％的價格獲得VA 100％LTV現金補償，並且可以給我100k。
由於點對點，Betterment，Fundrise和標準普爾500指數基金的平均投資回報率為6-8％，這種類型的槓桿效應似乎有效。然而， 這是我的主要住所 而且存在明顯的風險。我還可以使用100k來幫助在拉斯維加斯購買另一處房產，使用100k的部分房產並出租房產。
順便說一句，除了抵押貸款之外我還沒有債務，如果緊急情況需要，可以從401k貸款獲得50k，但沒有儲蓄。我被告知這很瘋狂，但有些關於槓桿作用的文章似乎不然，因為低利率的抵押貸款有利於對抗通貨膨脹，所以我想我不確定這是多麼瘋狂。
我非常感謝回复，也許是一篇涵蓋這個主題的文章或視頻，因為我確信其他人可能會有同樣的問題。
這似乎是一個聰明的主意。
但不是回答這個問題 直，我將介紹該戰略的利弊。
最後，我會發表意見。
為投資目的而在您的房屋兌現再融資的優點
讀者報告說他被告知這個想法很瘋狂。
但並非如此 明確的優勢.
鎖定非常低的利率
4％的利率肯定是有吸引力的。
讀者很難從幾乎任何其他來源以如此低的利率借錢。隨著利率上升，他可能會鎖定最優惠利率 非常 長時間。
更好的是，住房抵押貸款是非常穩定的債務。他可以鎖定貸款期限的費率和每月付款 - 大概是30年。 10％的10萬美元貸款將產生每月477美元的付款。 這只不過是汽車付款。 這將使他獲得10萬美元的投資資金。只要他有兩個 收入 和 工作穩定 需要進行支付，貸款本身風險相當低。
到現在為止還挺好！
槓桿因素
讓我們以標準普爾500指數基金為例。
該指數的年平均回報率約為10％。
現在，這不是年復一年的回歸。但它是基於近100年的平均值。
如果讀者可以以4％的價格借入10萬美元，並將其投資並獲得10％的平均回報率，那麼他的淨年回報率為6％。
(實際上，差價比這更好，因為當貸款攤還時，支付的利息就會消失。)
如果讀者在標準普爾500指數基金中投資10萬美元，在未來30年平均每年10％，他將擁有 $1,744,937. 這使得讀者的借貸投資回報率優於17比1。
如果一切按計劃進行，他將是一個 百萬富翁 使用現金出資權益策略。
這很難反駁。
投資增加，債務減少
這為策略增加了整個維度。通過為投資目的進行現金再融資，讀者不僅可以投入百萬富翁的地位，而且在30年結束時，他的抵押貸款全額支付，並且他再次處於無債務的家中。
他的投資不僅增長到超過100萬美元，而且在抵押貸款的30年期限內，貸款自行攤還為零。
什麼可能出錯？
這就是我們接下來要討論的內容。
您家的現金再融資的缺點
這就是為了投資目的而在您的房屋進行現金再融資的前景變得有趣。
或者更重要的是， 它在哪里風險很大。
策略創建了幾個風險因素。
結算成本和VA資金費用
採取新的第一抵押貸款的主要缺點之一是所涉及的成交費用。
無論何時進行再融資，您通常都會在結算成本中支付貸款金額的2％到4％。
這將包括：
- 發起費
- 報名費
- 律師費
- 評價
- 標題搜索
- 產權保險
- 抵押稅
還有大約十幾個其他費用。
如果讀者要以100,000美元進行再融資，他只能獲得96,000美元到98,000美元現金。
然後是VA資金費用。
這是在關閉時大多數VA貸款收取的抵押貸款保險費。它通常是在新貸款金額之上添加的。
VA融資費用為新抵押金額的2.15％至3.30％。
如果讀者獲得10萬美元的抵押貸款，並且VA資金費用設定為2.5％，他將欠102,500美元。
現在......讓我們結合VA融資費用的結算成本的影響。我們假設收盤成本是3％。
借款人將獲得97,000美元現金淨額。但他欠102,500美元。也就是說，他將支付102,500美元以獲得借款97,000美元的特權。這是5,500美元，幾乎是現金收益的5.7％！即使讀者在新抵押貸款中獲得非常低的利率，他仍然為這筆貸款支付了高昂的代價。
從投資的角度來看，他開始虧損近6％！
為了追求不確定的回報，我不能建議在前期採取保證損失。
這意味著你從一開始就處於失敗狀態。
抵押貸款的利息可能不再是免稅的
“減稅和就業法”於2017年12月通過，適用於2018年1月1日起的所有活動。
稅法有一些變化 不好 房地產貸款。
根據以前的稅法，房主可以扣除最高100萬美元的抵押貸款利息，如果這筆錢用於建造，購置或翻新房屋。他們還可以扣除最多100,000美元的現金收益的利息，這些收益用於與房屋無關的用途。
這可能包括償還高息信用卡債務，支付孩子的大學教育費用，投資甚至購買新車。
但根據新的稅法，這看起來有所改變。
為了與您家無關的目的借入100,000美元，並扣除利息看起來是具體的 被新法律淘汰.
現在普遍認為，新的第一抵押貸款的現金流出股權也不再可扣除。
現在法律仍然是全新的，既可以解釋也可以修改。但這就是它現在所處的位置。
無論如何，可能存在一個更大的障礙，使得兌現利息扣除毫無意義。
根據新的稅法，單身納稅人的標準扣除額增加至12,000美元（根據以前的法律為6,350美元），並為已婚夫婦共同提交的標準扣除額增加至24,000美元（根據以前的法律為12,700美元）。 （不要太興奮 - 消除個人豁免，並與標準扣除相結合以創造更高的限制。）
它的長期和短期是較高的標準扣除水平，抵押貸款利息無論如何都不太可能被扣除。特別是貸款金額低至100,000美元，並且支付的利息不超過4,000美元。
使用基金投資機器人顧問，標準普爾500指數或點對點投資（P2P）
讀者是正確的，這些投資一直提供穩定的回報，遠遠超過他將通過現金再融資支付的4％。
至少在理論上，如果他可以以4％的利率借款，並以10％的比例投資，那麼這是一個明智的選擇。幾乎什麼都不做，他將獲得6％的年回報率。聽起來絕對完美。
但俗話說， 如果看起來好得令人難以置信，那可能就是這樣。
我經常推薦所有這些投資， 但是當債務被用來獲得債務時卻沒有。
這改變了整場比賽。
無論何時考慮投資，您都必須考慮所涉及的風險。
過去九年有些歪曲了傳統的風險觀。
例如，股票市場連續九年上漲，而修正幅度不超過10％。很容易理解為什麼人們會認為回報是自動的。
但他們不是。
是的，過去九年可能一直如此。但如果你進一步回顧，那肯定不是這樣的。
市場上漲和下跌，雖然只要你長期堅持，你就會走在前面，但債務狀況改變了局面。
將某種責任與不確定的投資收益相匹配
由於他將以100％借入的資金投資市場，因此任何損失都將被放大。
像Dot.com Bust和金融危機期間發生的股票價格下跌50％的訂單可能會讓讀者在類似的崩盤中損失50,000美元。
但他仍然欠他家10萬美元。
這是人類情感進入畫面的地方。 由於他正在玩借來的錢，所以他很有可能在遭受這種損失後恐慌性地出售他的投資。
如果他這樣做，他的損失將成為永久性的 - 他的債務也是如此。
如果他投資機器人顧問或P2P貸款，情況也是如此。
與標準普爾500指數基金相比，機器人顧問的回報與股市緊密相關。 P2P貸款投資不是無風險的。
事實上，由於大多數P2P投資和貸款僅發生在金融危機以來，所以如果發生類似的危機，它們的表現並不確定。
基於節省的資本，直接投資幾乎沒有這個問題。
但如果您的投資資金來自債務 - 尤其是100％ - 它不可忽視。
將某種負債與不確定的投資收益相匹配是沒有意義的。
利用基金在拉斯維加斯購買投資物業
在很多方面，這看起來像是讀者提供的最冒險的投資遊戲。
從表面上看，這聽起來幾乎合乎邏輯 - 讀者將藉入房地產，購買更多房地產。 那 似乎 很有道理。
但如果我們深入挖掘，拉斯維加斯市場尤其是上次經濟衰退中受打擊最嚴重的市場之一。
從2008年到2012年，峰值到谷底的房產價值下跌了50％左右。拉斯維加斯經常被稱為“美國止贖資本”。
我並不是說拉斯維加斯市場注定會再次看到這個結果。
但Zillow.com下面的圖表顯示了一個潛在的可怕發展：
圖表的顛倒U形成顯示當前的房地產價值再次達到峰值水平。
這帶來了一個問題 - 我們無法回答 - 這次有什麼不同？ 如果價格在最後一個高峰後崩潰，則無法保證不會再次發生。
再一次，我沒有預測到結果。
但如果你計劃以100％的債務投資拉斯維加斯市場，那也不容忽視。在上一次市場崩盤中，房地產價值並沒有下降 - 許多房產在任何價格下都變得徹頭徹尾。
這裡的噩夢將是2009 - 2012年經濟衰退的重演，讀者將失去100％的投資。與此同時，他仍然可以在家中獲得100％的貸款。在那一點上，可能比房子更值得，創造一個雙重危險的陷阱。再一次，這個想法在理論上聽起來不錯，而且肯定對最近的價格上漲有意義。
但必須考慮“世界末日的情景”，特別是當你用這麼多的槓桿進行投資時。
讓你的家庭處於危險之中
雖然我一般建議不要將債務用於投資目的，但當債務來源是家庭宅基地時，我會遇到更大的問題。
為投資目的借錢總是有風險的。
但當你的房屋是貸款的抵押品時，風險是雙倍的。您不僅可能面臨您所進行的投資可能會受到影響的風險，而且還會使您的房屋面臨失敗風險。
假設他投入了足夠的10萬美元。但由於槓桿作用，該投資的淨值在五年內降至25,000美元。那太糟了。 但他仍然欠他家10萬美元。
因為它是100％的貸款， 他家的風險是100％。 投資策略並沒有成功，但他仍然承擔著責任。
如果這筆錢被用於購買您家庭市場的投資房產，那將是雙重打擊。
例如，如果拉斯維加斯市場受到類似於金融危機期間的打擊，他不僅會失去投資房產的股權，還會失去他家的股權。
他最終可能會在投資房產和他的房屋中擁有負資產。這不僅僅是一項糟糕的投資 - 這是一場經過認證的噩夢！它甚至可能導致他進入破產法庭，或者取消對兩個財產的喪失抵押品贖回權 - 主要住所和投資財產。讀者的信譽幾乎可以在未來10年干杯。
現在，他家的風險為零。
但如果他100％兌現， 他會將零風險轉換為100％風險。 鑑於需要房子作為居住的地方，這不是值得冒的風險。
最後的結果
你能說出我對策略沒有溫暖，模糊的感覺嗎？ 我認為你通過更多地強調Cons而不是Pros來解決這個問題。
我認為這是一個很好的主意 理論上， 但是有太多可能會出錯的地方。
還有其他三個因素讓我相信這可能不是一個好主意：
1.缺乏其他節省
讀者報告說他有 “......如果緊急需要，可以從401k貸款獲得50k，但沒有儲蓄。” 對我來說，這是一個即時的紅旗。 對他沒有其他債務感到榮幸，但缺乏儲蓄 - 除了他可以藉用他的401（k）計劃之外 - 正在引發警鐘。在沒有現金來源的情況下承擔這種高風險投資計劃，誇大了所有風險。
當然，他也許可以對他的401（k）貸款，但這又造成了另一種責任。
這將需要償還，並將成為他唯一剩餘的無負擔資產（401k）的留置權。
如果他在危機期間不得不借錢來保持流動性，那麼在戰略崩潰之前，這只是一個時間問題。2.讀者的風險容忍度
我們不知道讀者的風險承受能力是什麼。
這很重要，特別是在您構建複雜的投資策略時。
雖然看起來他正在考慮的事實似乎表明他具有高風險承受能力，但我們無法確定。他的預測基於樂觀的結果 - 他用借來的錢進行的投資將產生正回報。
我們不知道的，以及我要求讀者考慮的是，他將如何處理大逆轉。
例如，如果他繼續貸款，投資，並在最初的幾年內發現自己下降了20％或30％，他能在晚上睡覺嗎？或者他是否會考慮提前退出策略，這將使他處於永久性削弱的財務狀態？
這些是投資者在現實世界中面臨的真正風險。有時，你會賠錢。您對該結果的反應如何決定該戰略的成敗。
這絕對是一個高風險/高回報計劃。除非他有風險承受能力，否則最好不要開始。
另一方面， 僅僅因為你有風險承受能力，並不能保證成功。
3.在市場買入
我不知道是誰說的，但當被問及市場走向何方時，他的回答是 “市場會上漲。市場將下跌“。
這是一個事實，也是每個投資者都必須接受的事實。
這不是關於市場時機策略，而是關於認識現實。
這是問題所在： 金融市場和房地產在過去九年中一直在穩步上升（但房地產可能略微減少）。
所有市場遲早都會逆轉。這些市場也將如此。
我擔心讀者可能會藉錢來利用投資，這可能是最糟糕的時間。
具有諷刺意味的是，在市場崩潰之後，借貸投資策略的風險要小得多。
但就在那時，每個人都太害怕了，沒有人願意這樣做。只有在市場高峰時才有人 相信 投資市場沒有風險，他們認真考慮100％的房屋貸款投資。
最後，讀者的策略可能是一個非常好的主意，但時機非常糟糕。
最糟糕的案例場景：讀者在取消抵押品贖回權中失去了家園
這是對我進行交易的人。在您的房屋進行現金再融資投資肯定是一種高風險策略。領導你是百萬富翁，尾巴你無家可歸。
這不僅僅是風險， 這是嚴重的風險。 我們不知道讀者是否也有一個家庭。
即使收益很高，我也不能推薦任何有家庭成員的人。
根據讀者提供的事實，我們正在考慮100 +％的槓桿率 - 他房子100％的貸款，然後額外的（401k）債務，如果他遇到現金流量問題。這種債務會讓你變得富有，或者把你引向窮人的房子。
鑑於讀者有一個沒有債務的房屋，沒有非住房債務，我們可以在401（k）中估計至少10萬美元，他現在處於相當穩固的狀態。對他的房子提供100％的貸款，並依靠401（k）貸款來應對緊急情況，可以在不超過一年或兩年的時間內改變這種情況。
我建議不要兌現現金再融資。
你怎麼看？
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