眾籌投資的巨型指南：股權，房地產等 💲💲💲

在過去的幾年裡，投資者看到了眾籌投資的巨大飆升。事實上，根據最新報導，2015年眾籌籌資超過340億美元。有任何類型的投資，任何人（嚴重的，你不必是一個認可的投資者）可以投資。

這是為什麼？ 2012年，國會通過了JOBS法案，通過圍繞眾籌的具體規定，公司可以更容易地籌集資金。這允許任何人（包括經過認證和未經認可的投資者）將他們的錢匯集在一起投資公司。

因此，我們看到眾籌投資接管房地產，私募股權，小企業等。

這個簡單的條款允許人們投資所有類型的東西，希望其中一家公司轉向下一個亞馬遜，谷歌或優步。

但是這裡有一個很大的問題，很多人都沒有討論 - 風險。投資早期公司是有風險的。根據小企業管理局的統計，只有50％的企業進入第5年。大多數投資於眾籌投資的投資者並不十分清楚他們的投資如何運作 - 他們如何獲得報酬，何時獲得他們的資金等等。

所有這些都是風險，作為投資者，您必須盡職盡責。以下是我們如何對眾籌投資進行盡職調查的指南。

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眾籌投資的主要類型

在過去幾年中，出現了一些主要類型的眾籌投資。這些包括：

股權投資：您可以投資一家公司
房地產投資：您可以投資房地產
點對點貸款：您可以向其他人貸款
專業投資：投資更多替代方式

眾籌投資可以成為小型投資者獲得大量投資的好方法。這些投資有可能獲得高額回報。然而，這些投資帶來更多風險，很多風險是您損失了您投入的所有資金。

對於這些投資中的許多，一旦擁有它們就無法出售它們，而您必須等待流動性事件才能收回您的資金。如果這種情況永遠不會發生，那麼，您的投資基本上是毫無價值的。

因此，投資者了解這些主要眾籌投資的風險，以及了解如何對這些投資進行盡職調查的基礎知識非常重要。

股權眾籌

股權眾籌是指您在公司投資股權 - 通常是創業公司。股權眾籌最常見的方式是通過可兌換票據。

可轉換票據是一種債務工具，可以在特定的里程碑或時間轉換為股權。這些公司可以轉換為股權的方式在筆記協議（大多數平台在其網站上發布）中有詳細說明。

您通常會看到以下因素：

估價上限： 這是可以轉換為權益的最大金額。
利率： 貸款產生利息的年利率（儘管通常沒有支付）。
期限長度： 這是公司償還貸款或轉換事件所需的時間。
轉換折扣： 這是您在轉換時獲得的權益折扣。基本上，如果公司提供10％的折扣，股權轉換為1.00美元 - 您的股票價格為0.90美元。

雖然可轉換票據是最常見的股權眾籌形式，但您有時可能會看到以下任何一種情況：

直接投資（您購買公司並在他們的資本表中）
直接股權/股份購買（您購買公司股票 - 通常稱為系列回合）
債務投資（您通過利率和還款計劃向公司貸款）
收入分成（您將購買未來收入的一部分 - 類似於特許權使用費）

您還可以投資股權眾籌基金。這些是許多平台匯集在一起的基金，可以投資於個別公司，而作為投資者，您擁有該基金。非常類似於共同基金或ETF。這使您可以在多個投資中實現更多樣化，同時也需要您減少工作量。

公平集資投資的風險

獎勵很容易看出：你投資一家公司，它成長並上市，你成為股東，你享受著巨大的財富。這是我們頭腦中的一個偉大的故事，但它不是通常的工作方式。

作為股權眾籌投資者，您需要真正了解並了解這些投資的風險。以下是其中一些。

損失的可能性： 你可能會失去所有的錢。如果業務失敗，你沒有多少追索權。請記住我們上面的統計數據 - 小企業的失敗率很高。
缺乏流動性： 一旦您投資，通常不會在清算事件之前獲得您的資金。這意味著您的資金可能會被捆綁多年。
平颱風險： 您必須了解公司為什麼要使用這些在線眾籌平台，而不是向傳統風險投資公司和天使投資人投資。可能存在一些選擇偏差，您可能無法獲得最佳公司選擇。
盡職調查風險： 您依靠平台或第三方為您進行大部分盡職調查，這帶來了額外的風險。此外，平台或第三方的激勵措施可能與您的激勵措施不一致。

如何開始公平眾籌投資

股權眾籌領域有很多參與者，每個人都有自己的優缺點。我們很樂意在下面的評論中了解您與這些公司的經歷。

以下是我們的主要股權眾籌投資平台列表：

平台名稱	最低限度投資	非認可投資者	筆記
Crowdfunder	$5,000	是	目前在線最大的股權眾籌平台之一。
EquityNet	$1,000	沒有	各行業提供廣泛的交易。
包括Indiegogo	$100	是	與MicroVentures合作。
AngelList	$1,000	沒有	投資個別公司和基金。
CircleUp	$250	沒有	主要面向消費者的公司
可資助	$1,000	是	提供基於獎勵的眾籌和股權眾籌。
WeFunder	$100	是	提供投資俱樂部與專家一起投資。
LocalStake	$250	是	專注於將投資者與當地企業聯繫起來
SeedInvest	$5,000	是	專注於認可的投資者
OurCrowd	$10,000	沒有	以色列集中
啟動引擎	$500	是	專注於小型和大型產品
共和國	$10	是	最低的
資助者俱樂部	$3,000	沒有	高度策劃的優惠

房地產眾籌

房地產眾籌是過去幾年中起飛的另一個領域。與股權眾籌類似，這些房地產眾籌平台為投資者提供了以多種方式投資房地產的機會，即最低限額。

通過房地產眾籌，有三種主要的投資方式：直接股權，優先股權和債務。

直接股權 就像在股權眾籌中一樣，你擁有房產的股權。您通常會收到與您在Crowdfunding贊助商管理的新成立的實體中的投資相等的股份，以直接持有該物業的所有權。

優先權 有點複雜。優先股權通常作為特定期限的房地產基金投資提供。這些資金將向優先股權持有人支付首選回報，通常為每月或每年。在期限結束時，基金的利潤將支付給股東（如果有的話）。

有時，該術語基於退出 - 例如銷售或再融資。有時，付款是基於事件的瀑布。

最重要的是，首選股權交易要復雜得多，你真的需要了解交易的條款。

對於這兩種類型的股權交易，重要的是要記住，您實際上正在成為贊助商的合作夥伴。所以你應該知道他們的背景和記錄。真正了解您投資的內容也很重要。

債務是大多數人在房地產中熟悉的，以抵押的形式。然而，與抵押貸款不同，您將投資房地產眾籌的大部分債務將是短期貸款 - 通常用於恢復，發展或過橋融資。

在向贊助商提供貸款時，您應該在讚助商的記錄中做好功課，並了解貸款與價值（LTV）的比率（通常您希望它在65％到75％左右）以及贊助商的金額是多少。投入交易。

房地產眾籌的風險

與股權眾籌相比，房地產眾籌具有一些不同的風險。確保您了解並了解這些風險。

損失的可能性： 任何投資都有可能造成損失。與股權眾籌不同，房地產風險較小，您的投資將達到0美元，因為它仍然由不動產支持（除非您投資於無抵押投資）。然而，有很多方法可以虧錢 - 從空缺，不完整的複興，不良的銷售市場，無法再融資等等。
缺乏流動性： 房地產投資不是流動性的。一旦您投資，在流動性事件發生之前，您無法獲得退款 - 通常是再融資或出售。
平颱風險： 任何在線平台都存在欺詐和缺乏盡職調查的風險。許多投資者依靠平台來幫助評估這一點，但作為投資者，您需要自己做功課。
盡職調查風險： 既然你無法走過房產，並且真的知道你在投資什麼，那麼這裡就有風險。此外，平台的盡職調查信息可能不會與您作為投資者的需求在激勵方面保持一致。

如何開始房地產眾籌投資

如果房地產眾籌聽起來很有趣，那麼有很多方法可以開始。我們已經使用了其中的幾個平台，並對結果感到滿意。

其中一些平台要求您成為認可的投資者，而其他平台則不需要。大多數人都允許免費註冊，因此您至少可以看到他們提供的服務。

平台名稱	最低限度投資	非認可投資者？	筆記
RealtyShares	$5,000	沒有	我們見過的最好的房產範圍。使用代碼TCI25獲得25美元的註冊獎金。
Fundrise	$1,000	是	通過eREIT投資房地產
PeerStreet	$1,000	沒有	通過房地產貸款投資進行投資
房地產大亨	$2,500	是	非認可投資者只能投資於eREIT
土地補丁	$5,000	沒有	大多是單身家庭住宅。
一樓	$10	是	通過貸款投資房地產
iFunding	$5,000	沒有	主要是債務投資
神童網絡	$100,000	沒有	專屬服務
CrowdStreet	$25,000	沒有	專注於商業產品
權益倍數	$10,000	沒有	專注於商業產品

同行借貸

同行貸款是最早的眾籌投資。該領域的主要公司Prosper和Lending Club都是在2006年開始的。與我們上面提到的房地產眾籌公司不同，這些平台幾乎可以為所有東西提供貸款，貸款金額通常低於您的貸款金額。我會在房地產領域看到。

同行眾籌貸款是個人貸款，通常在1,000美元到40,000美元之間。這些個人貸款可用於任何事情，從再融資學生貸款債務到做家裝項目。

在這些平台上，您不是在看“交易”（如公司或財產），而是在看一個人。您應該根據個人信用評分和歷史以及您對其償還能力的看法來評估這些貸款。

與較新的眾籌平台不同，個人信貸行業非常標準化，具有出色的報告和風險評估。因此，對借款人風險進行盡職調查更容易。

對等貸款的風險

然而，僅僅因為這些平台已經存在並不意味著沒有風險。我本人就Proser默認貸款，這是在這些平台上開展業務的成本。

您需要了解點對點貸款的主要風險是：

違約風險： 這些平檯面臨的最大風險是違約風險，借款人只是拖欠債務。由於這些都是個人貸款，所以沒有什麼可以保證債務（就像房地產一樣）。但是，這些平台的最低要求（通常為25美元）非常低，因此您可以通過多樣化更輕鬆地對沖違約風險。

如何開始對等貸款

如果您希望開始使用點對點貸款，那麼以下是允許您入門的主要平台。

平台名稱	最低限度投資	非認可投資者？	筆記
借貸俱樂部	$25	是	投資25美元增量。
繁榮	$25	是	至少25美元，然後是任何金額。
暴發戶	$100	是	宣傳強大的借款人組合。
Peerform	$100,000	沒有	獨家平台

專業群眾投資

還有幾種類型的眾籌投資平台不太適合一個很好的類別，所以我們稱之為專業眾籌平台。事實上，大多數這些平台都不會將自己宣傳為投資。當您“投資”這些平台時，您被視為贊助商或買方 - 而非投資者。

這些公司包括像Kickfurther這樣可以投資公司庫存的公司，或者Kickstarter，在那裡你可以支持創意項目以換取物理商品。

然而，我們認為它們是眾籌，因為同樣的原則適用 - 人們正在匯集資金以籌集“某些東西”，希望能夠獲得更多的金錢/價值。

每個都有自己的風險/回報率，但我們認為這些投資是所有眾籌選擇中最具風險的。

專業群眾投資的風險

這些投資通常比其他眾籌投資風險更大。它們不太經過驗證，設置方式通常沒有抵押品或最小抵押品，獎勵有時並不等同於風險。

但是，如果您是產品/服務的粉絲，獎勵可能會超過任何潛在風險。

要考慮的主要風險包括：

損失的可能性： 這些是非常冒險的投資。有可能你要么看到回報，要么你會看到0美元。通常沒有後盾可以幫助您免於失去整個承諾。
缺乏流動性： 沒有賣掉你的承諾。這就是投資者被稱為買家或贊助商的原因。你正在投入資金，幾乎不會有人看到回報。
平颱風險： 通過這些投資，您將在平台上承擔重大風險。例如，Kickfurther經歷了幾次欺詐事件，使用戶付出了承諾。
盡職調查風險： 對這些平台上的投資進行盡職調查可能很難，因為它們是小型創業公司或創意。因此，您在平台上依賴很多，這在平颱風險中突出顯示。

專業人群融資平台

以下是我們見過的一些專業眾籌平台。

平台名稱	最低限度捐贈	非認可投資者？	筆記
Kickstarter的	不定	是	捐贈產品和服務。
包括Indiegogo	不定	是	捐贈產品和服務。
Kickfurther	$25	是	資助小企業庫存。

平台

名稱

最低限度

捐贈

非認可

投資者？

筆記

Kickstarter的

不定

是

捐贈產品和服務。

包括Indiegogo

不定

是

捐贈產品和服務。

Kickfurther

$25

是

資助小企業庫存。

眾籌投資限額

如果您是非認可投資者，那麼在12個月內您可以投資於眾籌投資的數量是有限的。如果您是經過認證的投資者，則沒有限制。

限額基於您的淨值和收入。這兩個規則都適用 - 淨值和收入。您有資格達到投資限額。這可能有點令人困惑。

淨值	投資限額
每年不到10萬美元	2,000美元或5％的淨值
每年超過$ 100,000	高達10％的淨資產，最高限額為100,000美元

收入	投資限額
每年不到10萬美元	$ 2,000或5％的收入中的較大者
每年超過$ 100,000	高達10％的收入，最高限額為100,000美元

這些限制旨在保護您，因為眾籌投資存在重大風險。

雖然您被禁止超過這些美元限額，但您對投資的公司數量沒有限制。因此，理論上您可以在達到限額之前投資100個不同的1,000美元投資。

如何對眾籌投資進行盡職調查

如果您作為真正的天使投資者投資創業公司，那麼在進行任何官方投資之前，您將進行大量的盡職調查。以下是盡職調查清單的樣本供參考。問題是，在線眾籌平台，你真的不知道你是否有完整的圖片。

許多平台都試圖在審查公司方面做得很好（因為這符合他們的最佳利益），但最終，這不是他們的資金。

鑑於其中許多公司不為人知，以下是對眾籌投資進行在線盡職調查的一些重要提示。請記住，這些是超出交易結構基礎的東西。你在這裡想的是：

有什麼機會？公司是否有清晰的願景來執行它？
有什麼風險？公司是否在降低風險？
目前對他們有利的成功因素有哪些？
他們面臨什麼樣的潛在挑戰？
實際獲得投資和收益的退出策略是什麼樣的？
分析競爭對手和市場趨勢
驗證管理和所有權告訴您的內容

如何對公司進行盡職調查

這是關於在線股權眾籌的絕對最艱難的部分 - 包括查看專業平台上的交易。你如何審查一個你以前從未聽說過的公司？

請記住，與成為合作夥伴甚至是投資大筆投資的風險資本投資者不同，你是一個小小的齒輪。你的錢進來了，但你在公司里基本上沒有說話。因此，如果您現在對產品或服務不感興趣，則不太可能改變。

以下是我們在投資任何在線股權眾籌協議之前如何審查和完成盡職調查的最大提示。

了解平颱風險： 每個平台都有其優點和缺點。在推進其中任何一個之前，請考慮審查平臺本身。谷歌，看看其他人在說什麼。他們被審查了嗎？看看這個子Reddit / r / Crowdfunding，圍繞各種平台和工具進行了很多討論。

了解這筆交易： 這只是提醒您需要了解交易的結構。它是什麼類型的投資（股權，債務等）？這種結構如何為您獲得報酬？如果公司失敗，對您的權利意味著什麼？

專注於你所知道的： 保持您的專業領域。如果您不是技術或生物技術專家，請遠離這些公司。如果您熟悉在線或消費者產品，請尋找這些空間中的公司。最重要的是，如果您了解公司正在從事的行業，您將更加投資。

您只需要能夠評估您的能力範圍內的公司。那個圓圈的大小不是很重要;然而，了解它的邊界至關重要。

沃倫·巴菲特

看看其他人對公司的看法： 去谷歌上查詢。使用Facebook搜索（只需在搜索欄中輸入公司名稱，並蒐索URL）。使用Twitter搜索（鍵入公司名稱和URL）。查看帖子是用戶參與和與產品交互，還是主要是客戶投訴？這是市場的關鍵指標。

檢查他們的網站： 這聽起來很傻，但去看看吧。閒逛。是完成還是有未完成的部分？這些鏈接有效嗎？它看起來很專業嗎？使用像Whois這樣的服務來查看誰擁有該網站，何時創建該網站，以及該網站是否與公司/創始人信息相匹配。我發現，如果你甚至不能創建一個專業的網站，為什麼我會給你我的錢。世界正在走向一個在線/移動的第一社會，你不會在那裡打球。

了解退出策略： 你只需要退出退款 - 那麼到達那裡的策略是什麼呢？那麼，它是否具體而現實？你需要問問自己這家公司是否正在為月球拍攝，或者有一個明確的計劃，以在未來幾年達到目標。

公司如何銷售物品？ 如果公司已經有銷售，那就去找自己吧。許多公司在亞馬遜上銷售 - 閱讀評論並查看其類別中的銷售排名。公司是否已經有採購訂單？誰和那個看起來像什麼？

評估創始人： 谷歌他們並在LinkedIn上搜索他們。他們以前做過什麼？他們帶來了什麼樣的經驗才能成功？他們在公司/產品上投入了多少錢？如果能看到他們的信用評分和承諾資金，那就更好了。

評估市場： 誰是競爭對手？什麼阻止某人做類似的事情？消費者如何與產品互動。此外，始終對時尚或時尚市場的產品持懷疑態度。趨勢變化很快，因此與這個領域的公司合作是一項風險更大的投資。

了解消費者： 為什麼有人會買這個產品？你是顧客嗎？您或您的家人會成為客戶並為此感到自豪嗎？考慮使用像UserTesting這樣的服務，您可以在線支付人員在線評估產品/網站並為您提供實時反饋。

價值良好溝通： 溝通是關鍵。創始人如何與投資者和社區溝通。如果您要求提供信息，您是否及時獲得信息，或者您是否在等待數天和數天？如果眾籌網站有聊天或留言板，創始人是否積極回答問題和疑慮？如果不是，那麼最好遠離它。並且不要僅僅依靠回复的頻率 - 創始人是否對投資者/支持者表示尊重和幫助，還是更具敵意？我見過這兩者，一個敵對的創始人通常不是一個好兆頭。

如何對房地產交易進行盡職調查

房地產與投資公司有點不同。以下是我們在投資任何房地產眾籌協議之前進行審查和盡職調查的提示。

了解這筆交易： 就像在股權眾籌中一樣，你需要了解這筆交易。您是通過債務貸款和投資嗎？你是作為股權合作夥伴進入的嗎？這對你獲得報酬意味著什麼？如果交易失敗，這意味著什麼 - 例如，您是第一留置權持有人還是第二留置權持有人？

評估資產的價值： 了解房產的價值至關重要。這使您可以評估債務權益比率等。大多數平台都會給你一個價值，但你需要檢查它並自己熟悉它。上網到Zillow.com並輸入地址。看看“Zestimate”是什麼。現在，這不能保證準確，但值得注意。此外，請查看頁面底部的可比銷售額 - 每平方英尺價格是多少以及與您的房產相比如何。最後，轉到Google街景並在酒店和附近走動。它看起來怎麼樣？你會住在那裡還是在那裡投資很舒服？

了解市場： 對於房地產眾籌而言，這可能很難，因為您不太可能靠近您正在尋找的資產。但是，您仍然可以了解該物業的市場。它是單戶住宅，商業住宅還是多戶住宅？誰在這些地區租房？市場是什麼樣的（去那個城市的Craigslist或PadM apper上網）？您的投資與其他類似租賃相比如何？如果經濟衰退在未來2 - 3年內發生，會發生什麼？您對購買還有信心嗎？此外，永遠不要忘記看當地的犯罪地圖！

評估贊助商：重要的是要知道你與誰合作 - 無論你是藉錢給他們，還是加入他們作為合作夥伴。就像在股權眾籌中一樣，你應該谷歌贊助商和他們的公司，看看他們的LinkedIn個人資料說什麼。這些贊助商中的許多人都是持牌房地產專業人士或承包商。這很好，因為你可以進入他們的州網站並驗證他們的許可證，看看是否有任何投訴。

預算審查： 許多房地產眾籌交易都是為了“翻轉”或翻新。請務必查看預算，看看它是否符合所需的工作。有時可能難以評估，但如果報價要求新的廚房，屋頂和游泳池，但預算只有10,000美元，你應該擔心。

評估退出策略：確保您了解退出策略以獲得投資回報。房地產是艱難的，因為一旦你進入，只有少數情況可以實際獲得現金 - 通常是出售或再融資。許多計劃都強調“第X年的再融資”是一種償還借款人的方法。問問自己這聽起來是否合理，如果發生經濟衰退並且贊助商無法再融資，您會感到舒服嗎？