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如何開始用房子黑客來建立房地產財富

如何開始用房子黑客來建立房地產財富

平均而言,建立任何財富的美國人都擁有自己的家園。從長遠來看,擁有一個家通常比終身租房更好。但是,如果你願意“住房”,擁有房屋可能會立即彈出你的淨資產。

從廣義上講,房屋盜竊是讓租戶為您的主要住所付費的藝術。您可以通過在Airbnb租一間備用臥室,住在多單元房產的一部分,或與室友住在一起。

例如,我最好的朋友在亞利桑那州立大學開始上大學時買了一套四居室的房子。他住在主臥室,租了另外三個房間。這種安排涵蓋了他所有的費用 - 所以他不僅建立了財富,而且還免費生活!

通過選擇一個非常規的主要房屋(或非常規的生活環境),您可以為自己設定極低的生活費用,以及未來的大量現金流費用。

Think house hacking可能適合你嗎?這是你如何開始。

主要房屋預付款的快速導航投資回報認為你的房子作為一個投資可以任何人的房子 - 黑客?房子黑客數學1%RuleCap RateCash流量(實際和估算)最後的想法

主要住房預付款的投資回報

許多年輕人迴避房地產投資,因為你需要20%到25%的首付款才能從銀行獲得貸款。但是,如果你是家庭黑客,那麼你可以獲得一筆很小的首付款。

洛杉磯佛羅里達州坦帕市和金融博客的作者 30-0使用VA貸款購買他的第一個“房屋黑客”.VA貸款是退伍軍人和現役軍人的貸款利益,允許借款人將0%的房屋降低。

當Rocky經歷這個過程時,他一路上付了一些費用,但是在他買房子的那天,賣家退還了費用。 “我實際上在這次交易中獲得了300美元的積極影響,因此效果非常好。”

買完房子後,洛基搬進了兩個向他付租金的朋友。雖然他有兩個和他住在一起的朋友,但Rocky每月只需支付80美元抵押貸款,另外還有三分之一的公用事業。

如果你正在考慮房屋黑客攻擊,那麼最好的交易是VA和USDA貸款,如果你有資格獲得它們。這些貸款的預付費很高,但需要支付0%的首付款。

借款人可能還想考慮5%的首付常規抵押貸款。雖然您將支付PMI直到您達到20%的股權,但它仍然是一種成本較低的貸款。 FHA貸款有很高的前期融資費用和持續的年費。他們允許低至3.5%的首付,但他們可能不值得花費。

如果你真的想購買你的第一處房產,你可以比較LendingTree的抵押貸款利率和貸款選擇。

想想你的房子作為投資

雖然為主要房屋籌集資金相當容易,但並不是每個房子都是“黑客”。佛羅里達州傑克遜維爾的Ruby Escalona和Peter Prokaj以及博客 我們喜歡的旅程,購買了一個三居室,兩個浴室的聯排別墅。

由於他們實際上和另一個室友住在兩居室公寓裡,他們覺得聯排別墅足夠大,可以出租。然而,他們決定讓Airbnb的客人比擁有一名全職室友更好。 Escalona解釋說,“與客人一起填滿我們的房子非常容易。我們成功的一個原因是位置。它處於一個嶄露頭角的領域。每個人都想搬到這裡。人們開始蜂擁而至。“

通過在一個更理想的社區購買一個更大的房子,Escalona和Prokaj在破壞他們的房子方面取得了很大的成功。平均而言,Airbnb客人的收入佔其抵押貸款和成本的85%至90%,而且他們可以從稅收中扣除某些費用。

Rocky在購買房子時有類似的投資心態。他購買了一套四居室的房子,他知道可以通過“1%規則”,總租金至少是房屋價值的1%。他還買了房子,知道他會和室友分享。他考慮了公共區域的佈局,臥室門的堅固程度,以及其他因素,以確保它是一個讓他感覺舒適的地方。

如果您決定購買多戶住宅,如果您決定離開酒店(接受新工作或因為您想要一所不同的房子),您需要確保房子能夠滿足現金流需求。

雖然使用室友減少生活費用很有意義,但你不想陷入現金流負面的財產。

任何人都可以破解?

Rocky解釋說,對於很多人來說,房屋黑客的想法在經濟上是不可能的;這在社交上是不可能的。 “你必須為一些側眼做好準備,”他解釋道,“我的意思是,我已經32歲了,而且我和一個室友住在一起,但是我付出這麼少的錢住在一所房子裡,所以它有助於我的財務目標。“

Prokaj解釋說,對於Escalona和他自己來說,成功黑客攻擊的真正秘訣在於信任人並具有靈活性。他建議,“把這看作是一個很好的金融工具。它可以幫助你節省很多錢,你可以在其他地方花錢。“

父母通常反對養育孩子使房屋黑客行為變得不可能。我們的工作人員Hannah擁有第一手經驗證明事實並非如此。當她有一個小孩時,她買了她現在的房子。她專門在地下室買了一間帶臥室和浴室的錯層房子,所以如果找到合適的人,她可以把它租出去。

在她住的地方住了一個星期後,一位朋友走近她,要求出租她的地下室。這是一個完美的契合。他和她現在的兩個孩子一直住在那裡,他的房租大部分都是她的住房費用。

如果這聽起來很有意思,請查看 如何開始在Airbnb上市房屋.

眾議院黑客數學

如果你打算將房屋黑客作為一種財富建設戰略,那麼這筆資金對你有利,這很重要。特別是,當您居住在酒店時,您需要省錢,並且當您決定搬家時可以選擇將其變成現金流動的租賃。您不希望依靠不斷增長的股權(特別是在多戶型房產中)。

以下是在購買房屋之前應該進行的三項計算。

1%規則

1%規則規定租賃物業的總租金應等於每月物業價值的1%。如果房產價值10萬美元,那麼它應該有一個每月至少1000美元的公平市場租金。價值40萬美元的房產應該有每月至少4,000美元的公平市場租金。

由於您計劃住在這家酒店,因此酒店無需遵守1%的規定。相反,您應該評估該物業,就像您要將整個物業出租給第三方一樣。

根據您居住的地方,1%的規則可能聽起來無法實現。那時候開始看多家庭出租物業是有意義的。多戶住宅物業通常允許您相對於物業的價值獲得更高的租金收入。

如果您打算在Airbnb上出租房產,請對您的入住率和租金率進行保守估算。你不想假設你每月30天都有訪客全部支付全價。

上限率

如果您找到通過1%規則的地方,則需要時間查看您的房產是否有正淨營業收入。這個數字顯示了您在還清抵押貸款後可以獲得多少現金。

估算的淨營業收入

這是計算的淨營業收入的計算:

預計租金收入*(比如說每月1000美元)=每年12,000美元。
空置率(比如說10%)= - 每年1,200美元。
財產稅= - 每年1,200美元。
財產保險= - 每年600美元。
共享實用程序(如果有)= $ 0。
其他費用(如HOA等)= - 每年2,400美元。
總計=每年$ 6,600。

*如果您不住在酒店,請使用預期的租金收入。

在您支付貸款本金和利息之前,這家酒店每年可賺取6,600美元。如果該物業價值10萬美元,則該物業的上限率為每年6.6%。這意味著一旦您還清抵押貸款,您每年最多可以賺取6.6%(加上房屋價值的增加)。

由於您住在這個單元,您應該根據住在酒店的房價來計算您的房價。使用相同的等式,但不是根據租賃的公平市場價值預期租金收入,而是考慮您實際期望向租戶或室友收取的費用。例如,您可能有兩個室友,每個月每月收費400美元。在這種情況下,您的租金收入為每月800美元或每年9,600美元。

實際淨營業收入

預計租金收入*(比如說每月800美元)=每年9,600美元。
空置率(比如說10%)= - 每年960美元。
財產稅= - 每年1,200美元。
財產保險= - 每年600美元。
共享實用程序(如果有)= $ 0。
其他費用(如HOA等)= - 每年2,400美元。
總計=每年4,440美元。

*根據房客入侵時室友或租客的預期租金。

在此示例中,在入室盜竊期間,您將在100,000美元的房產上獲得4.44%的上限率。

您需要達到的上限率取決於您的物業目標。對於家庭黑客,我會根據實際租金尋找至少3到4%的上限率。使用推算指標,您可能希望看到至少5%,但如果您是一個積極的投資者,您可能想要尋求接近7%到8%的東西。

現金流量(實際和估算)

如果上限費率對您有利(如上例所示),那麼是時候真正考慮這是否是您房屋黑客的財產。一般而言,租賃房地產投資是關於現金流,而不是股權增長,因此您需要關注每月和每月的現金收入。

我建議計算這兩種方式。首先,根據您希望從室友或租戶那裡獲得的實際租金來計算年度現金流量。這個數字可能是負數,但它會讓你知道你實際支付多少住房費用。接下來,如果您不住在酒店,可以根據您可以獲得的租金計算實際現金流量。

實際現金流量

實際淨營業收入(上一節)(4,440美元)除以12 =每月370美元。
每月按揭付款(10萬美元,30年融資3.92%)= - 473美元。
總計= - 每月103美元。

在這個例子中,房產的所有者必須支付103美元的住房費用(加上他們的公用事業)。

估算現金流量

當然,當您搬出酒店時,您需要房產每個月和每月賺錢。在這種情況下,我們進行相同的計算,但我們使用估算的營業收入(如果您不住在房產中,則為淨營業收入)。

推算的淨營業收入(上一節)(6,600美元)除以12 =每月550美元。
每月按揭付款(10萬美元,30年融資3.92%)= - 473美元。
總計=每月77美元。

您需要什麼類型的現金流?

隨著您所在地區的租金開始上漲,您的現金流量會隨著它們的增長而緩慢上升(在大多數情況下),因此您不需要大量的現金流來啟動。在一個理想的世界中,您希望每個房產的估算現金流至少為100美元,但更高的房價更高。

既然你計劃“破房子”並住在房產裡幾年,你可以接受較小的每月現金流量。小心這個。很容易高估您的淨運營費用,因此可能會因意外開支(包括空缺或維修)而消耗少量現金流。

最後的想法

眾議院黑客可以通過非常規的方式開始以房地產建立財富。但是,你必須對你不符合“傳統”社會規範這一事實感到滿意。

如果您對非傳統的生活方式感到滿意,這可能是提前開始建立財富的好方法。

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