在最近的一次創業會議上，我被邀請參加一個客座小組，我們的小組被一位年輕女大學生提出了一個關於抵押貸款支付的非常好的問題。問題的本質是這樣的：
我的父母總是建議我根據工資的百分比支付多少房屋費。但我知道自從我父母的時間以來規則發生了變化，自2008年以來的金融危機以來，規則已經發生了變化。一個人的抵押貸款支付與其總收入相比，大概的百分比是多少？
哇！真是個好問題。當我第一次聽到這個問題時，我最初的想法是“如果更多的人會問這樣的問題會有多好的經濟效益？”
答案是： 更好，更好.
去書
無法記住確切的比例，我知道要檢查的第一個地方是我的CFP®學習資料。在這樣的情況下仍然在我的書架上，我前往“現金流和債務管理”一章找到我的答案。在我的學習指南中，它指的是最常用的債務管理比率為“消費者負債率“。這是每月消費者債務支付與月淨（或稅後）收入的比率。在這種情況下，消費者債務是指除房屋付款之外的所有其他債務。
請注意： 財務規劃領域的一般經驗法則是，這一比率不應超過20％。
除了消費者債務比率，另一個比率可用於確定一個家庭的財務穩定性。這個比率包括您的所有債務，包括您的住房債務，佔您整體債務的百分比。以下是這些比率不應超過的百分比：
- 住房成本的月收入總額的28％，如租金或個人每月按揭付款，包括抵押貸款的本金和利息支付，房產稅和房主的保險費（PITI）
- 佔總債務總收入的36％，包括成本和消費者債務。
提醒一下，你不應該超過這些百分比。
消費者債務比率示例（這是來自CFP®考試的樣本測試問題）：
約翰每年賺80,000美元作為工程師。他目前在公司的401k計劃中節省了10％。他住在適度的家中，每月按揭還款1,500美元，包括稅費和保險費。基於此，約翰的收入與住房成本的比例是多少？
請記住，這個比例包括“總收入”，所以他將8,000美元推遲到他的401k是無關緊要的。在他的案例中，住房成本比率為22.5％（1,500美元除以每月收入6,666美元）。
好的，既然我們對理財規劃師認為適當的抵押貸款支付比例與您的總收入有一定的了解，我認為從不同的角度得到一個意見是很好的。
聯繫銀行家
我聯繫了我的銀行家，他幫助我們為建立我們的第一個家所需的融資步驟做準備。人民國家銀行的約翰斯特羅特已經在抵押貸款行業工作了超過25年，所以我知道他可以了解這個行業多年來的發展歷程。
在他開始之前，這裡有一些更常見的術語及其在行業中的定義：
- PITI - 本金/利息/稅收/保險
- PTI - 支付收入
- MOTI - 每月義務，包括稅收和保險（r.e.taxes和房主保險）
- DTI - 債務與收入
- PITI比率和PTI比率相同，也稱為“前端比率”。
MOTI比率和DTI比率相同，通常稱為“後端比率”。它們是可以互換的，只取決於你在談論他們使用的是哪種術語。無論你與誰交談，要么將PITI和MOTI一起使用，要么將PTI和DTI一起使用，或者在討論這些比率時將前端和後端結合在一起，很少有人不會在這三個分組中的一個中使用它們。
像泥一樣清楚？ 好🙂對於我們的討論，我將使用PTI（付款收入）和DTI（債務收入）。
抵押貸款比率的演變
我確信這些比率從低得多的數字開始發展，但作為參考點，我自1985年以來一直從事抵押貸款業務，這是我的討論將開始的地方。
在25年前抵押貸款承銷時，我們使用的比率為25％PTI（付款收入）和35％DTI（債務收入）。貸款由信貸員手動承保，通常由兩名貸款人員或貸款委員會的組合批准。很少允許比率超過這個比例，但制定例外的系統已經到位。在80年代末/ 90年代初的某個地方，傳統貸款和政府貸款（FHA，VA，USDA-RD）的比率擴大到PTI和36％DTI，PTI為29％，DTI為41％（政府貸款使用率為41％） PITI - MOTI行話。按官方計算，對於人工包銷貸款，這兩套比率（28/36和29/41）仍然存在。
90年代的爆炸
爆炸始於90年代早期，當時FICO得分在該行業普及，三個主要的國家信用局（通常稱為存儲庫）發展，在此之前，銀行將要求一家當地信貸服務機構提供住宅抵押貸款信用報告（RMCR）。 。
當地的信貸服務機構通常只與一個國家資料庫聯繫在一起。例如，多年來我們在Mt Vernon設立了一家當地代理商，該代理商與TransUnion的聖路易斯分公司相連。南伊利諾伊州的大多數貸方使用這項服務，因此我們地區的幾乎所有貸方都使用Trans Union報告。
隨著計算機時代的擴大和FICO評分的開始，所有小型區域信用服務機構都關閉了，因為銀行可以通過計算機下載從其中一個主要存儲庫（TransUnion，Equifax和Experian）獲得信用信息。
在非常短的時間內，存儲庫開始提供“三合併”報告，這意味著他們連接他們的計算機並合併客戶的信息並在一份簡明的報告中報告，而不是3份不同的報告。所以到了90年代中期，二級市場承銷開始要求“三合併”報告，以便全面了解借款人的信用記錄。
別忘了Freddie和Fannie
所有這一切都導致了90年代中後期，當時Freddie Mac和Fannie Mae開發了用於承保的計算機模型，稱為“自動承保系統”或AUS。 Freddie Mac稱其為“Loan Prospector”（LP），Fannie Mae稱其為桌面承銷商（DU）。
這些系統能夠根據信用評分，信用記錄，未償還信用額度，信用卡限額與信用卡餘額，貸款與價值比率，PTI比率和DTI比率對客戶進行評分。
直到今天，信用評分和AUS的確切評分模型都是專有機密，作為貸方，我們只能猜測這些模型中的一些重要因素。我們被告知模型包含多個因素，但我所說的是顯而易見的。借助這些AUS模型，借款人被評為 Accept或a 警告.
接受意味著如果所有信息都經過驗證，則客戶被批准出售給房利美和房地美。謹慎要求使用28/36比率的舊承保標準手動承保貸款。隨著AUS的出現，房利美和房地美允許他們的模型將比例擴大到33％PTI和40％DTI。
Fannie / Freddie根據他們和信用局通過將信用評分信息與AUS信息相結合的違約可能性獲得的統計信息的訪問來微調模型並不需要花費幾年時間。所以我們很快就能夠使用AUS，以33/45比率，然後是35/49比率來承銷借款人。
小心：這是次要的
到2000年初，不合規或我們稱之為“次貸”的貸方爆炸了。使用他們自己的混合AUS模型（稱為桌面創始人，“DO”），我們看到行業開始忽略PTI比率，DTI比率擴大到55％。
次級貸方將批准DTI比率高達60-70％的借款人。
不久之後，我想到2003年，房利美和房地美對他們的AUS車型非常有信心，他們開始了“比率豁免”的過程。如果他們的AUS模型將客戶評為Accept，則可以忽略PTI和DTI比率。
他們的主張是LP＆DU在確定違約可能性時考慮了客戶比率以及其他因素。因此，您擁有高信譽和大股權的客戶，理論上可以通過100％DTI批准。從而打開了所有“無收入 - 無資產”貸款和“規定收入”貸款的大門。
來吧泡泡吧
到2007年，房地產泡沫開始洩漏，即使我們仍然按比例放棄，你可以看到AUS車型開始收緊DTI比率，很少會獲得55％以上的接受率。在2008年，我們都知道房地產泡沫破裂，市場陷入困境，隨著市場每個月的惡化，房利美和房地美幾乎每月都會調整他們的AUS車型。在很短的時間內，我們看到DTI比率降至49％，然後降至45％。
現代債務比率
今天，我們實際上擁有許多不同的比率。手工承保的標準是傳統貸款的PTI為28％，DTI為36％，政府貸款為29％/ 41％。
編者註： 我發現這些比率已經回歸到我的CFP®學習指南中找到的原始比率，這很有趣。
對於AUS承保，如果我們在AUS資料中收到“接受”，PTI仍然可以免除。對於具有高信用評分和20％或更多股權的借款人，可允許的DTI可高達49％。對於合併再融資或現金再融資，允許的最大DTI為45％。對於需要PMI的股權低於20％的借款人，最高允許值為42％，但在信用評分高於740的情況下，PMI公司可以給予豁免並允許高達45％。
這給你我在抵押貸款行業的25年曆史。如果您了解這一切，那麼有些抵押貸款公司會僱用您。在過去的兩年裡，我看到了更多的變化，那是我在2008年之前的十年中所看到的。隨著計算機仍在收集借款人違約概率的統計數據，我們將繼續看到行業的發展。
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我要感謝John在過去的二十五年里分享他對抵押貸款行業的經驗。我認為最大的收穫很簡單： 生活在你的能力之內。僅僅因為你被允許借更多錢，並不意味著你應該。這是常識必鬚髮揮作用的地方。在承擔抵押貸款之前相信您的直覺，這可能會讓您失望。
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