房地產傳統上是其被動收入潛力，升值，正現金流和減稅扣除最受追捧的投資工具之一。
然而，由於啟動所需的高風險和高前期成本，房地產投資也被視為更難開始的投資之一。我想打破這個神話，並向您展示我正在採取的具體步驟，以成為一個前期成本較低的房地產大亨。
第一次購買
您第一次購買房地產將是最困難的。在我制定計劃的過程中，您會發現每個後續構建都是第一個，隨後的每次購買都會變得更容易，因為您的現金流量會得到改善並且您可以優化系統。但獲得第一塊房地產可能會很棘手。我的建議是從一個價格適中的單戶住宅開始，並在你積極償還抵押貸款的同時自己住。
例如，您以10萬美元的價格在您所在城鎮的一個體面的區域購買3間臥室，2間浴室，1,600平方英尺的住宅（不要笑，這種情況存在於該縣的許多地區）。您利用美國銀行新的“無PMI”抵押貸款計劃或SoFi等貸方，並以10％的首付，可觀的4％利率和無PMI取得抵押貸款。包含稅費和保險費，每月欠款541美元。現在好玩的開始了。
一旦你取得這個房屋的所有權並進入“所有者被佔用”，你將開始盡可能地償還你的抵押貸款。使用您的退稅支票，獎金，額外收入等來使抵押貸款餘額盡可能低。
您的目標是支付抵押貸款，以便達到最高70％的貸款價值（LTV）。這意味著，如果房子的價值為10萬美元，那麼您只需支付70,000美元的房屋，即可獲得70％的貸款與價值比率。這對您來說意味著什麼，更重要的是對於向您提供融資的銀行而言，您現在可以獲得現金再融資的資格。
一旦達到70％的LTV，您就可以將您的房屋再融資至原來的90％LTV，並“兌現”您的房屋淨值，這意味著您將以20,000美元的支票離開再融資。您的每月付款不會改變，如果您能確保更高的利率，甚至可能更低。
第二次和第三次購買
憑藉您的20,000美元現金，您有幾個選擇。如果你不喜歡你現在住的房子，你可以復制第1步，搬進新房子，然後租出你已經擁有的房子。或者您可以繼續住在您擁有的現有房屋中，併購買2套新房作為出租房。為了進入成為房地產大亨的快車道，讓我們探索留在現有住宅中的選擇，併購買兩套新的單戶住宅作為租賃。
如果我們希望購買類似於上述示例的房屋，那麼20,000美元將讓我們購買兩套單獨的家庭住宅，每個住宅每月支付541美元。然而，既然這些房屋將被視為一項投資，稅率將提高至6％，因此您的每月付款將躍升至600美元。
這種模式的美妙之處在於，現在您可以租用這兩個房屋，大多數地區的平均租金為1,100美元。這為您提供每個房子每月500美元的正現金流量。當然，你會希望節省一部分收入來為每棟房子建立一個應急基金，但是在每個房子的應急基金中節省了5000美元之後，你還可以獲得每月1000美元的正現金流，你可以用它來為下一個房屋建立首付款。
Mogul路
你可以看到這條路徑的發展方向。既然你有兩套住房可以產生正現金流量，你就必須等到你為下次首付建立足夠的現金。購買4號房屋，節省初始應急基金，您很快就會將每月正現金流量增加到1,500美元。
隨著您購買的每個額外房屋，您將減少為下一個房屋節省預付款所需的時間。擁有10個出租房屋，每個房屋每月產生500美元的正現金流，每2個月可以節省10,000美元的首付款，讓您每年可以合理地購買6套新房。在這一點上，天空是極限，但你需要確保你開始建立你的團隊，以幫助你在你不斷增長的帝國。
建立團隊並確保您的未來
自己管理3-5個出租屋需要很多耐心，挫折，體力勞動和壓力。但是，如果您願意投入所需的時間和精力，就可以做到。但是，一旦您購買了5套出租房屋，管理房產所需的時間將超出您的個人能力範圍。此時，為了擴展您的業務，您需要開始組建您的團隊。
您團隊的第一個邏輯成員是物業經理。您可以僱用此人，也可以聘請代理機構為您管理。大多數物業經理會佔總租金的百分比，因此您需要將其計入您的每月現金流量數據中。但他們通常會為自己付出代價，因為物業經理將管理您的物業的租賃和營銷，租金收取，租戶的現場電話，以及安排維修和緊急情況。
您團隊的第二位成員是一名勤雜工或持牌承包商。所有房屋都會破裂，取決於你所住的房客，可能會有更多的損壞。您的勤雜工或授權承包商將能夠處理所有維修工作，確保您的資產得到保護並得到良好的照顧，以便他們能夠在未來幾年內創造收入。一旦達到業務的某個級別，您還需要與律師和會計師簽訂合同，以幫助您管理業務。
傳統房地產路徑的替代品
擁有租賃房產或房地產的最新成員之一是眾籌和共同所有權。前提很簡單 - 如果你只需要花1000美元或5000美元購買房產，你就可以和10或20個人共同投資嗎？在現實世界中已經這樣做了多年，但互聯網讓事情變得更加容易。
它被稱為房地產眾籌，它與點對點貸款非常相似。您將資金匯集到其他投資者手中，購買房產並享受福利（收入和升值）。有幾個平台可以做到這一點。我們的最愛是：
- RealtyShares：RealtyShares提供最大的在線房地產選擇之一 - 從住宅到商業，甚至一些混合用途建築。他們不向他們的投資者收取費用，而是將這種負擔歸咎於財產所有者。投資者可以在項目獲得資助後的幾週內開始看到回報。我們是Realtyshares的合作夥伴，他們給大學投資者讀者一個$100 使用促銷代碼進行首次投資時的獎金夥伴100.
- FundRise： FundRise包含商業和住宅房地產。他們的最低投資額為1,000美元。此外，Fundrise對任何投資者開放，無論其淨值如何 - 這使得他們與其他行業區別開來。
如果您正在尋找其他選擇，我們會在這裡比較所有主要的眾籌房地產平台：頂級眾籌房地產公司。
最重要的是，房地產投資的未來是光明的。人們總是需要一個適合居住的地方，有需要的地方，冒險的企業家有機會！
你有沒有考慮過房地產投資？
發表您的評論