眾籌房地產在過去幾年中獲得了廣泛的吸引力。經驗和缺乏經驗的人都在探索這個投資房地產的獨特機會。
投資眾籌房地產的稅收影響是什麼？它像股票一樣徵稅嗎？一張CD？業務？
根據投資類型，解決眾籌房地產稅的問題可能會變得複雜。
在本文中，我們將介紹幾種不同的方案，以幫助您了解如何對眾籌房地產投資徵稅。
投資結構
讓我們首先看一下眾籌房地產投資中常見的一些不同結構和投資者類型。
在眾籌房地產投資中有兩種類型的投資者：認可和非認可。
認可投資者比非認可投資者有更多投資機會，但他們也承擔更多風險。美國證券交易委員會規則D規則501定義了認可投資者。
這些投資者前兩年的年收入至少為20萬美元，淨資產超過100萬美元。
一些房地產眾籌網站只允許經過認證的投資者投資他們的項目。
經認可的投資者經常投資的項目稱為股權項目。這意味著投資者實際上正在成為公司的合夥人，公司通常是LLC（有限責任公司）或LP（有限合夥人）。
然後，LLC將投資於特定的房地產項目。
有限責任公司的利潤和損失流向投資者。由於此流程，LLC不支付任何稅款。投資者改為納稅。
房地產眾籌的另一種常見形式是通過債務。對於這種類型的投資，投資者不需要獲得認證，也不需要擁有公司的股權。通過債務投資，投資者可以獲得利息。
大多數債務結構允許投資者購買基金的股票，有時稱為eREIT。在這種情況下，它類似於投資股票或CD。
業務/交易結構的稅務含義
購買基金股票的非認可投資者俱有最簡單的稅收影響。
他們從他們投資的眾籌房地產公司獲得1099-INT，並按其普通所得稅稅率徵稅。
如果投資者投資於多個基金，他們的投資可以匯總到一個1099-INT，而不是為每個基金收到1099-INT。
對於投資股權投資的投資者來說，事情變得更加複雜。這些投資者將獲得K1稅表。 K1用於通過商業夥伴關係獲得收入。
註冊會計師和稅務策略師Paul Sundin在接受RealtyShares.com採訪時詳細闡述了LLC與K1之間的關係，“......在LLC的結構中，請原諒我，RealtyShares投資者正在投資RealtyShares LLC，投資贊助商或贊助商交易，這將是RealtyShares [集團]的合夥回報，而這就是K-1將從特定交易中產生的，並且它將通過稅務屬性流向個人投資者。 “
股權投資者也可能獲得利息收入和/或資本收益。如前所述，利息收入可以是普通收入。
持有一年以上投資的資本收益被認為是長期的，並以15％或20％的更優惠稅率徵稅。
有些人認為他們不能要求他們的K1損失。這並非完全正確。 K1的被動損失只能抵消其他被動收入。不是投資收益。被動損失可以結轉到下一年。
具有季度分配（現金流量）的股權交易可以作為收入納稅。在買入和持有投資（長期）中，現金流量可以通過折舊和其他扣除來抵消，這可能導致虧損。
在長期投資結束時，通常在房產被出售時，房產的收益或損失會流向K1的投資者。
聯邦與州稅
對於股權投資者而言，他們可能屬於國家關係，這可能不是他們的居住地。這可能因州而異。如果一個州正在執行該問題，投資者將需要向該州提交申報表。
在這種情況下，投資者的居民身份通常會提供信貸或分配。
對於沒有所得稅的州，可能會有必要的通知備案。
結論
正如您所看到的，可能有很多因素導致眾籌房地產投資的稅收影響，尤其是投資者獲得K1s的股權投資。
投資基金的非認可投資者擁有最簡單的稅收方案。
他們收到1099-INT並繳納普通所得稅。與收到1099-INT的CD上的利息收入沒有多大區別。
當然，每個人的稅收情況都不同。最好與註冊會計師合作，以更好地了解您獨特的稅務方案以及眾籌房地產將對其產生的影響。
您是否投資於眾籌房地產或者您會考慮它嗎？
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