房地產

房地產經紀人真的做了什麼?

房地產經紀人真的做了什麼?

今天我想採取切線討論房地產 - 特別是房地產經紀人。我有一個好朋友,想要買他們的第一個家,他們的經歷並不容易。這並不是說購買房地產很容易,但與房地產經紀人打交道應該很容易。這就是他們的目的!

除了我朋友的交易,我開始考慮我在房地產方面的經歷,以及我與朋友和家人的討論。毫無疑問,房地產在過去20年中發生了翻天覆地的變化 - 甚至在抵押貸款崩潰後的最近五年裡也是如此。我的所有談話似乎都指出了一個結論 - 房地產經紀人真正做了什麼?

在你得出結論之前 - 我不是在鼓勵你跳過一個經紀人。它們仍然為買家和賣家帶來一些價值。我要談的是他們應該做什麼,他們在實踐中看起來像什麼,以及他們的服務應該花多少錢。

讓我們分解吧。

房地產經紀人應該做些什麼

我們應該首先看看房地產經紀人應該做些什麼。

根據全國房地產經紀人協會的說法,買方代理應該:

  • 為您提供詳細說明當前市場狀況的信息
  • 幫助您獲取財務信息,例如您可以負擔多少房子
  • 指導您完成購房流程,包括獲取融資以及您需要提供哪些信息

根據全國房地產經紀人協會的說法,買方代理也可以:

  • 幫助您了解:房地產價值,稅收,公用事業費用,市政服務和設施以及當地分區條例
  • 使用MLS(多重上市服務)等工具為您研究房屋
  • 向您展示最適合您需求的房屋
  • 促進購房的談判

如果你在賣房子,這就是房地產經紀人應該為你做的事情:

  • 提供有關市場的最新信息,以確定合理的要價
  • 向您展示競爭屬性的條款和條件
  • 制定營銷計劃,包括維修建議,開放日,廣告等。
  • 在向陌生人展示時,為您的家提供安全保障
  • 協商您家的最優惠價格
  • 監控銷售流程,根據需要重新協商,並在結束前解決問題

現在我們有了一個很好的基線,讓我們來看看他們真正做了什麼。

互聯網已經消除了大多數私人信息

過去,房地產經紀人有一個秘密的信息武器:MLS。有了這個私人/付費工具,房地產經紀人可以列出房產,查看交易歷史,並獲得市場分析。如果您作為買方或賣方想要獲得該信息,則必須支付費用 - 就僱用房地產經紀人代表您獲取貨物而言。

然而,今天,有50多個房地產網站公開顯示相同的信息。你想要市場比較?查看最近出售的Zillow.com部分。那個comp真的是一個comp嗎?有圖片供您查看!

除了使用這些主流網站進行自己的研究之外,讓我們看看購買過程在現實中的表現。如果您想購買房屋,通常會聯繫代理商,他會詢問您在家中尋找的所有標準。然後,該代理將獲取該信息,並在MLS中為您設置自動篩選。然後,每天,您將收到市場上符合您條件的所有房屋的電子郵件摘要。

雖然這是一個方便的工具,但可以公開發現相同的信息。事實上,我更多地將此看作是讓房地產經紀人展示房屋的一種方式。事實上,我很少聽說房地產經紀人實際上已經把客戶帶到了家裡 - 它只發生在 眾議院獵人。相反,通常發生的是客戶進行自己的研究,然後簡單地告訴他們的房地產經紀人他們想要看哪些房屋。

想要稅務信息?它在線。想要當地的公園和學校評級?它在線。想了解您所在地區的犯罪情況?它在線。怎麼知道鄰居是怎麼回事?註冊Neighborhood.com並親自瞥一眼。

但我領先於自己。 。 。 。

你甚至需要一個房地產經紀人來查看房屋了嗎?

除了MLS之外,許多房產現在都有自己的網站進入市場,這些網站有數百張房子的照片。有些人甚至將虛擬的物業之旅放在一起,這樣你就可以真實地了解事物。

然而,在線查看房產永遠不會取代親自檢查房產,但有開放的房屋,或者你可以簡單地去房子,偷看窗戶!

你真正需要打電話給房地產經紀人的唯一一次是,如果你想進入房子而不闖入!到那時,你可能已經將該物業入圍。

所以你找到了家 - 他們幫助你談判,對吧?

在我自己的過去,我已經為大約十幾個不同的房地產提供了報價,從來沒有我真的覺得房地產經紀人為我談判了。

對話通常如下:

我: 我正在考慮提出要約。

代理: 你想提供多少?

我: 你覺得我應該提供什麼?

代理: 好吧,賣家為此列出了它,並且comps看起來可以用於此。

我: 那麼你覺得呢?

代理: 好吧,提供你覺得舒服的東西。

我: 謝謝你的幫助。

你在這裡看到了我的觀點嗎?我看夠了 百萬美元上市 在Bravo上顯示它通常不會那樣工作。我從來沒有讓經紀人告訴我他們認為他們可以讓我“這麼棒”,或者“我們應該以這個價格進去。”我發現房地產經紀人只是成為了信使 - 只是做了他們的事情他們的客戶告訴他們。

但他們幫助融資,對吧?

不。每個房地產經紀人都有一個他們合作的抵押貸款經紀人。在抵押貸款和融資方案方面,90%的房地產經紀人都不知道他們在談論什麼。他們只會將您介紹給他們知道的抵押貸款經紀人。

我不知道他們的協議是什麼樣的 - 但我有預感有一些東西。例如,在我最近看到的一筆交易中,賣家代理讓我獲得了抵押貸款經紀人的資格預審,甚至考慮向他們的客戶提出我們的報價。這感覺非常骯髒 - 而且這位優惠的抵押貸款經紀人只是把我們放在他的名單上並將我們追了幾個月,直到我們最終取出了數字。

如果您不知道自己能負擔多少房子,則需要前往Bankrate.com這樣的網站,並使用他們的免費計算器。如果您仍然不確定,請聯繫您最喜歡的銀行,看看他們說您能負擔得起的。不要只拿你的房地產經紀人的話。

此外,現在有網上抵押貸款人可以幫助你,而不必在某個地方進入辦公室!

房地產經紀人會監控交易

其中一些是他們做的。實際上,房地產交易遊戲有一個新趨勢:房地產交易協調員。對於我工作過的最後兩個屬性,一旦雙方(買方和賣方)簽署要約,房地產經紀人就會消失,您開始與交易協調員打交道。

最棒的是,交易協調員通常是您在交易中處理的最聰明的人 - 他們是有組織和高效的,並且確切知道交易的所有細節和需要做什麼的情況。

如果您打電話給您的房地產經紀人檢查交易狀態,您可能無法在代理商與交易協調員核實之前收到回電。

拍攝時,交易協調員基本上告訴房地產經紀人他們此時必須做什麼 - 為檢查員或評估師打開房子,或讓買家或賣家簽署一份文件。房地產經紀人通常不了解細節。

與我的父母交談,他們告訴我,曾經做過所有文書工作的代理人確保從頭到尾完成所有事情 - 而不是第三方。

那麼讓我們來看看我們的清單

買方代理商:

  • 為您提供詳細了解當前市場情況的信息--Zillow.com和Realtor.com
  • 幫助您獲取財務信息,例如您可以負擔多少房子 - Bankrate.com
  • 指導您完成購房流程,包括獲取融資以及您需要提供哪些信息 - 交易協調員

買方代理商可以:

  • 幫助您了解:房地產價值,稅收,公用事業費用,市政服務和設施,以及當地分區條例 - Zillow.com
  • 使用MLS(多重上市服務)等工具為您研究房屋 - Realtor.com
  • 向您展示最適合您需求的房屋
  • 促進購房的談判

賣方代理商:

  • 提供有關市場的最新信息以確定合理的要價 - Zillow.com和Realtor.com
  • 向您展示競爭財產的條款和條件 - Realtor.com
  • 制定營銷計劃,包括維修建議,開放日,廣告等。
  • 在向陌生人展示時,為您的家提供安全保障 - 這種情況不會經常發生
  • 談判你房子的最優惠價格 - 看看我上面的故事
  • 監控銷售流程,根據需要重新協商,並在關閉之前解決問題 - 事務協調員

那麼房地產經紀人真正做了什麼呢?

好吧,如果你查看我們的清單,看來買方代理只是向你展示房屋,並為你提供適當的購買文件。正如我們所討論的那樣,他們也只向你展示你告訴他們的房子 - 房地產經紀人沒有真正的工作要做。

至於獲得適當的文件 - 有些人仍然自己出售房屋。事實上,這是一種越來越受歡迎的趨勢。由於大多數房屋銷售文件是標準化的,您可以在不使用房地產經紀人的情況下買賣房屋。

至於出售房屋,房地產經紀人通常是營銷人員。而已。在選擇賣家代理時,請確保您正在尋找能找到的最佳營銷人員 - 誰在乎他們是否知道您的房子的價值,您必須自己做這部分。

這對房地產經紀人來說總是有爭議的

一年幾次,這篇文章出現在房地產經紀人的圈子裡,總是惹惱。一些代理商對這篇文章(少數人)感到高興,因為他們了解現代客戶,技術進步的方式,並意識到他們需要加強遊戲以為交易提供價值。

可悲的是,我得到了更多不高興的代理人,這些代理人認為我是一個可怕的(或愚蠢的)寫作者,或者我清楚地處理過“壞”代理人。也許我做了 - 在美國的大計劃中,我已經處理過並與我生命中的十幾個不同的代理人(買方,賣方,其他方的代理人等)合作。

我認為它真正歸結為價值的正當性。讓我們出售我的房子 - $ 1,000,000。代理商是否真的為他們所做的工作賺取了50,000美元(或者實際上,由於與買方代理商的分歧,實際上是25,000美元)?當我賣掉20萬美元的公寓並且只賺了1萬美元時,他們為我做了更多工作嗎?

我並不是說人們自己出售房屋或不使用買家代理。我認為,作為在交易雙方使用代理人的人,您需要評估您收到的價值,並確保補償反映了這一點。我完全意識到代理商有費用,尤其是銷售代理商。有照片,無人機(今天),時間,更不用說許可證的開銷,保險,與經紀人分攤費用等等。這意味著代理商需要比以往更多地帶來價值。

如果他們想要賺取佣金,他們必須做的不僅僅是將他們的客戶添加到MLS,向他們發送自動更新,然後去展示。或者,如果他們出售房產,他們需要進行營銷,而不僅僅是數據輸入MLS系統。

你怎麼看?房地產經紀人是否值6%的佣金?我從來沒有超過5%,但即便如此,也是在向我推銷。 。 。 。結束咆哮。

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