幾年前，幾乎每集都看過一集 翻轉這所房子，我下定決心要成為一名房地產大亨。我記得在給我的第一個雙面打印報價後，吹牛給朋友，我計劃在明年購買10個以上的出租房產。反思，我是個白痴。
我為我的第一處房產嚴重多付了錢，很幸運能夠在不損失任何金錢的情況下退出交易。
我很幸運。我很快就知道我對如何真正用房地產賺錢一無所知。
永遠不要忘記我的房地產投資失誤，當我遇到我的伙伴Eric Moorman時，我印象深刻。當我們試圖將它賣給“所有者出售”時，我遇到埃里克來到我家的門時是多麼合適。
他是一名房地產投資者，如果我們的房子在我們的夢想家園完工時沒有出售，我們就成了租賃期權協議。在聘請房地產經紀人之後，我們的房子賣得相當快，而且我們不需要將Eric放在他的報價上。
快進到今天，埃里克打電話給我，想帶我去吃午餐，詢問我的投資服務。當我了解到他在房地產業務方面取得的成功時，我很快就將腳本翻了過來。
這傢伙29歲，他的房地產業務去年超過25萬美元。
現在請記住.....我們不住在一個他正在翻轉百萬美元房產的大都市區。我們最大的城市（大多數美國稱之為“城鎮”）的人口剛剛超過2.5萬。而已。
正如你所看到的那樣，令人印象深刻。他並沒有停止。他計劃在今年做更多的事情。 <去埃里克，去吧！>
我知道很多人都有興趣在房地產上賺錢，特別是如果你能在沒有錢的情況下做到這一點。我已經讓埃里克分享他的故事以及任何人都可以做的一些策略。這是他的第一篇文章，他計劃在未來分享更多。
進入埃里克......
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過去三年我一直是全職房地產投資者。我開始的原因是絕望的需求（我有碩士學位，找不到工作而且是BROKE），以及巨額利潤的承諾，很快就幾乎沒有了解業務而且沒有啟動資金。我有資格滿足這些要求。
我從未在房地產專業上課，不知道如何解決任何問題（更不用說進行複雜的康復項目），最重要的是，我沒有錢，我甚至沒有或知道 如何投資1000 美元！我從事這項業務的一個好處是父親是一位出色的導師。在成長過程中，他是典型的企業家。他是C.P.A.白天，並跑了幾個成功的企業。我絕對敬畏地看著他，仍然這樣做。
在我最低的經濟困難時期，父親來找我說，
“埃里克，這是一張支票。”
我是最近的碩士畢業生，認為這是一份禮物，非常興奮。接下來他口中傳出的話可能是最可怕的，但最重要的是他曾對我說過。他說，
“我正在取消手機計劃中的帳戶。這是足夠的資金來啟動你自己的計劃，其餘的由你決定。“
打擾一下？ 在開始找工作之前，這不是去海灘一周並放鬆的檢查嗎？這還不足以讓我在接下來的幾個月裡找到自己的“夢想職位，在職業生涯中起薪至少為100 K？”
這個檢查基本上是一個， “我已經養了很長時間，現在你自己檢查了嗎？” 這正是檢查的結果，我被迫下沉或游泳。這是我的故事的關鍵。我沒有備用計劃。我必須找到一些東西並讓它發揮作用，否則我將會成為我一直擔心的事物。回想那些日子，他們簡直可怕，但他們讓我成為今天的我，我不會因為任何事情而改變它們。
在我父親給我支票的幾天后，他知道我很害怕並儘我所能找到工作而且速度很快。他已經在房地產方面投資了好幾年，並且告訴我他認為我可能擅長它。看到我沒有工作前景，我決定聽他的一些CD並閱讀他的幾本書。我記得從我聽到和讀過的所有內容中得知的一件事就是教練如何輕鬆地進行房地產投資。 每週工作10小時，每年製作六位數！ 這是他們做出的承諾，我首先跳了起來。
在聽了無數次CD並閱讀了我可以抓到的所有內容後，我決定是時候嘗試一下了。我遇到的第一個障礙是我沒有錢買房子。忘記我不知道如何建立交易的部分，與賣家談判或者弄清楚如果我買了房子，世界上有什麼做的。這些都是我在開始時過於天真無法思考的問題，但我非常清楚地理解的是一個簡單的事實，我沒有錢購買任何東西，更不用說房子了。
然而;所有的“大師”承諾我不需要錢或信貸來購買房屋，唉，我開始在房地產投資中使用租賃期權，期權和批發。當你聽說你可以買到沒有錢的房子時，這是事實。 我已經做過好幾次了，賺了很多錢。讓我們看看它的一些工作方式，每個方面都有一些正面和負面的。我是否提到“大師”忘記說房地產投資實際上有負面影響？
在我開始之前，請允許我說我只是對這些想法做出非常基本的解釋。我可以很容易地就每一本書寫一本書，但這裡只是沒有錢或信用投資的骨頭。我還有另外一個很棒的讀物 最好的短期投資 在那裡，所以檢查出來！
租賃有購買選擇權
第一種是使用“有購買選擇權的租賃”獲得房產。這是您每月從賣方租賃一定數量的房產，並擁有在特定時間範圍內購買房產的專有權。在此交易開始時沒有關閉，只是一份聲明協議的合同。
既然您與賣家簽訂了合同，那麼您會找到一個“租戶買家”進入該物業。您簽署租約並附帶購買選項，因此，您有一個三明治租賃選項。您的租戶買家將給予您不可退還的押金，因為他們有權以固定價格選擇房產一段時間，並在他們住在房產期間每月支付租金。
作為附註，如果沒有我的律師審查文件，我從不簽署任何任何房地產交易或進行任何房地產交易。這是值得的額外的錢，相信我。我們將在另一篇文章中詳細討論律師的重要性。
正如我所說，將租賃期權交易放在一起還有很多，但基本上它是如何運作的。這類交易有幾個正面和負面的。我們花一點時間來看幾個。首先，讓我們來看看積極因素。您已經獲得了一個沒有錢的房產，並通過他們的不可退還押金以及他們的每月付款從您的租戶買家賺錢（您應該總是在買家和賣家之間的月度差價上賺錢。
我每個房產每月至少有200美元的正現金流量。我有一些高達600美元，但作為一項規則，我喜歡每個房子每月至少200美元）。從理論上講，你的租戶買家會在某個時候去銀行並兌現你，當他/她這樣做時你會賺很多錢。
這是現實，在大多數房地產投資研討會上你都不會聽到，在那裡，個別發言人試圖向你推銷他/她的節目。百分之九十的時間，您的租戶買家是B＆C信用卡買家。他們被你的“自有租金”計劃所吸引，因為沒有銀行會向他們藉錢。在這個經濟和市場中，這些買家無處不在。
實際情況是，他們中很少（我的經驗只有10％）實際上清理了他們的信用並最終購買了房子。此外，你將有一個巨大的數字，你將被迫逐出，將破壞財產。我說這不是為了嚇唬你，而是為了準備你，如果這是你選擇追求的房地產車輛。如果你這樣做， 確保您獲得巨額期權存款，以支付房產損失，律師費和對房產造成的損壞。
是否可以通過租賃選項賺錢。如果您找到合適的租戶買家，無論他/她是否購買房屋，您都將在期權存款和月租金差價上賺錢。如果你沒有被迫驅逐這個人，並且當他們離開時他/她沒有撕毀房子，那麼認為自己是幸運的。房地產投資與租賃期權是否容易？沒門。與其他任何類型的交易相比，我從租賃期權中獲得了更多的麻煩。
一方面，你有一個賣家大吼大叫賣掉他們的房子並從他們的名字中獲得貸款;無論你需要多長時間才能完成它。另一方面，你有一個B / C信用購買者遠遠低於他/她實際為房子提供資金所需的動力。如果你從事這種類型的交易，你必須有一個厚厚的皮膚，並準備好處理訴訟，頭痛，並且沒有“大師”所承諾的利潤潛力附近。我有二十多個租賃期權正在進行這一刻。我仍然這樣做，但我非常謹慎，不願意追求更多。這樣做的主要原因是房地產更容易賺錢，我不僅會告訴你它是什麼，而是如何做到......正確的方式。
選擇一個屬性
在沒有金錢或信貸的情況下在房地產投資中賺錢的第二種方法是“選擇”財產。這種類型的交易類似於租賃期權，但也非常不同。將它視為Lease Option的堂兄，他的表現更熱，更有趣。
這是兩者之間的簡單區別。通過租賃選項，賣方已同意在特定時間內按月付款，並在未來的某個時間點設定購買價格。我不接受這些交易不少於5年，並試圖獲得十年。通過購買房產的“選項”，賣方不接受每月付款。他們只是給了您在一段時間內以特定價格購買房產的專有權。
為什麼賣家選擇一個而不是另一個？
讓我們看一下可能說服賣方以這種或那種方式做出決定的一些情況和原因。
有了期權，賣方可以繼續住在房子裡。同時，他/她將繼續按月付款並負責所有維護和維修。 賣方可能不想接受每月付款，而其他人的想法就是住在他們的房子裡。雖然他們可能有動力去賣東西，但是想到別人吃晚飯並且在他們撫養孩子的地方裸體走動的想法可能對他們來說太過分了。此外，他們可能沒有租賃期權所需的時間。如果賣家因止贖敲門而落後10個月，並且您（投資者）不想彌補這些款項，但房子裡仍有TON股權，那麼期權可能是您唯一的選擇，沒有現金支付。
憑藉海峽“期權”，賣方沒有什麼可失去的。您有一定的時間來購買他們的房子，只有當您找到一個價格高於您有選擇權的買家時才會這樣做。在這種類型的交易中，您的目標受眾不是B / C信用購買者，而是具有現金或能夠去銀行並獲得貸款的個人。
對於投資者而言，這一點的積極因素如下：您不是與租戶買家打交道，租戶買家留下的維修，憤怒的賣家，搬遷，訴訟，沒有租戶買家的月付款......這個列表一直在繼續。否定的是，除非您在購買期權中分配的時間內成功找到合格的買家，否則您根本不會賺錢。賣家受益是因為他們不支付房地產佣金，而且他們有權在您試圖出售房屋時住在房子裡。
賣批發
第三種在房地產中賺錢的方法實際上可以要求投資者擁有現金，儘管這不是必需的。到目前為止，這種技術是新的，沒有經驗的投資者在房地產中“快速”賺錢的最佳和最簡單的方法。事實上，對於資深和經驗豐富的投資者而言，這是迄今為止在房地產業中“快速”賺錢的最佳和最簡單的方式。
批發是藝術，我故意使用這個詞，能夠準確地估價房產的潛在價值並將其購買得如此之低，你可以迅速將其出售給另一個房產或最終用戶，而無需修理一件事，無論財產的狀況有多好或多差。
現在，你可能會說，我不需要現金。我可以簡單地以批發價格選擇房產，然後將其出售給康復者或最終用戶。你是絕對正確的，但讓一個所有者接受批發價格很少見。在接受之前，您將向業主提供100個批發優惠。你會有更好的運氣，從銀行購買取消抵押品贖回權。
雖然您的初始報價的大部分仍將被銀行拒絕，但他們更有可能接受批發報價。他們也絕不允許您選擇房產。他們只接受現金，甚至要求您在查看優惠之前先獲得資金證明。如果你每天都能多次聽不到並且保持一份持續的跟進文件並提供所有批發報價，你將在房地產上賺到比你在電視上看到的大多數“房屋鰭”更多的錢。
可以通過幾種不同的方式在房地產中賺錢。我永遠不會聲稱某種特定技術不值得您花時間。它們都有效，有些比其他更好。最聰明，最優秀的投資者不會把時間專注於租賃或改造。他們從不擺錘子或自己做康復工作。最優秀和最成功的房地產投資者是那些專注於成為交易工程師並成為談判主宰者，與其他投資者建立關係並接受真正的錢是推紙而不是釘錘的事實的投資者。
隨著您在房地產投資領域的發展，您將始終希望同時進行不同類型交易的持續投資組合。一些投資者專注於一個特定的策略並賺了很多錢。但是，我寧願知道我的任何交易，並把它變成現金。
我不斷有批發批發，租賃選擇，改造，新建築和其他任何我能得到的東西。如前所述;所有這些策略（以及我在本文中沒有提到的更多策略）都有自己的位置，可以賺錢。然而，對於新投資者而言，死者將為“大師”承諾數百萬美元，專注於期權和批發交易。
事實是， 在房地產投資中賺錢並不需要現金，但它確實使過程更容易。隨著您職業生涯的進步，您將希望找到一種方式來獲得一些現金，無論是來自私人放債人還是銀行。交易更清晰，經驗豐富，您有信心妥善管理交易，風險資金將增加。
但就目前而言，盡可能小的風險弄得一團糟，並堅信在隧道盡頭有一張支票。對我來說，我賺的第一張支票很小，但它讓我有信心繼續前進。很高興看到更大的支票跟風。我保證，他們不容易來，但經過適當的培訓，努力工作和一點點運氣，這些檢查很容易成為你的名字。讓我告訴你如何到達那裡。
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