大多數財務顧問，關於金錢的電視節目，甚至大學都教人們在股票市場上投資。房地產很少被提及作為投資的工具，除非購買個人住宅而不是租房。我覺得投資房地產租賃物業是投資的最佳方式之一，也是提前退休的最佳途徑之一。自從我在房地產行業以來，我偏向於房地產;我經營一個10人的房地產團隊，有11個長期出租物業，我每年修理和翻轉10-15個房屋。但是，我對最好的退休和財富建設工具進行了大量的研究;對我來說，房地產吹出水中的其他選擇。為什麼沒有更多的人投資房地產，如果這麼好？成為一名成功的房地產經紀人需要大量的教育和當地市場知識，投資房地產並不容易。
當您投資租賃物業時，您必須投資現金流而不是升值
投資者在購買租賃物業時犯下的最大錯誤之一是他們買房並希望它能夠升值。如果你買房子換現金，你可能不會在購買房地產以獲得升值時遇到麻煩，但我們大多數人都沒有現金購買租金。如果您投資現金流，您不需要出租物業即可獲得豐厚回報。現金流量是指您在支付所有費用後每月在租賃房產上支付的金額。如果您以合適的價格購買合適的房產並且不在房價過高的地區，您應該能夠找到現金流量的出租房產。
我是房地產行業的專家，我的回報可能高於大多數。我擁有11個長期租賃，他們在所有費用後每年提供超過60,000美元的現金流。我在2010年12月購買了我的第一個出租房產，我希望在2023年1月之前購買100套出租房產。我每年6萬美元的大部分時間是，只要我擁有自己的出租房產，它會持續下去，事實上它會增加隨著時間的推移，我償還抵押貸款和通貨膨脹導致租金上漲。隨著股票市場，我們不得不擔心我們將退休多久，所以我們的錢不會用完。除非您出售物業，否則您可以使用出租物業來擔心您的資金不足。
您如何計算出租物業的現金流量？
許多投資者忘記了與出租房產相關的所有成本。除了抵押貸款支付之外，還有更多的成本。以下是最常見成本的細分：
- 抵押貸款：如果你有貸款，你將有抵押貸款，這是一個簡單的！
- 稅收和保險：不同州和城鎮的房地產稅收差異很大。我支付科羅拉多州一個家庭價值的約0.05％，但其他地區可以支付10倍以上的費用。每個家庭都應該有保險，以防止火災，洪水等。如果您在家裡有貸款，很有可能保險和稅收將以託管付款的形式包含在抵押貸款支付中。
- HOA會費：如果您在HOA購買公寓或住宅，您將需要支付會費和帳戶。
- 維護：維護是許多投資者估計或根本沒有估計的東西。即使您購買完全改造的房屋，也需要維護。租戶並不總是很容易在家里和事情上破裂。家庭越舊，需要的維護越多。我傾向於假設10％到25％的租金將用於維護，具體取決於我的租金的年齡和狀況。
- 空缺：許多投資者也忘記了空缺，這是您的出租房產沒有出租並且沒有收入的時候。您可能會幸運，並且擁有住在房產中5年的租戶並且總是按時支付租金。不要指望它！我佔租金的10％用於職位空缺。
- 管理：如果您不想管理您的出租物業，您可以聘請物業經理。物業經理的典型成本佔收取租金的8％至12％，而一些公司也收取租賃費。每次他們租賃房產時，他們都會向房主收取1/2到一個月的租金。
- 公用事業：如果房東必須支付水電費，這些也需要計算。在我的單身家庭租賃中，租戶支付所有公用事業費。
弄清楚所有這些成本並不容易，但我在我的博客上創建了一個現金流量計算器，這使得它變得更加容易。該計算器將幫助您根據房屋的年齡和狀況及其免費確定維護成本！以下是與我的出租物業和計算現金流量相關的成本。
每月租金：1,500美元
按揭付款包括利息和原則支付： - 421美元
稅： - 75美元
保險： - 55美元
維護： - 225美元
職位空缺： - 150美元
HOA： - $ 0
公用事業： - 0美元
現金流量：574美元
如果您購買的是具有負現金流量的出租房產，通常情況下並不順利。每個月都要付錢買房子，應該是投資。如果您需要出售房屋，那將很難，因為它有負現金流。大多數投資者不希望出現負現金流，如果房屋出租，則很難向賣方所有者出售。
購買出租物業需要多少錢
出租物業業務進入的最大障礙是出租物業所需的資金和尋找良好的出租物業。如果僅通過租金就可以輕鬆賺取10％，15％甚至20％的現金流量，那麼每個人都會這樣做。當您通過貸款購買出租房產時，幾乎每家銀行都要求至少降低20％。您可能還需要支付關閉費用，該費用約為房產購買價格的3％，但您可以要求賣方支付這筆費用，將現金減少到房產中。如果房屋需要維修，您必須在租房之前支付房費。我購買的物業價格在80,000美元到130,000美元之間，我通常會將25,000美元到30,000美元的現金存入其中。
如果你沒有那麼多錢，或者生活在價格較高，需要更多現金的地區，那麼就有辦法用更少的現金購買。以較少的現金購買出租房產的最簡單方法是以房主的身份購買房產。當您作為業主購買時，您必須在家中居住至少一年，然後您可以出租該物業。業主可以使用美國農業部農村發展貸款或VA貸款購買沒有資金的房子。使用FHA或傳統融資業主可以購買低至3.5％的房屋。
購買低於市場價值的出租物業
房地產對大多數投資的巨大優勢之一是您可以購買低於市場價值的房產。對於股票，您可以購買您認為被市場低估的公司，但您不能以低於市場價格的價格購買它們。出於多種原因，您可以購買低於市場價值的房地產。
- 房子是取消抵押品贖回權或賣空，銀行想要快速出售
- 房屋需要大量工作，任何購買房屋的人都需要大幅折扣工作和風險，房屋可能不符合融資條件
- 賣方不了解市場價格並列出其房屋價格低於市場價值（房屋比股票更難估價）
- 一個莊園正在出售房屋，他們希望盡快擺脫它
- 房屋正在拍賣中以有限的曝光率出售，僅限於現金買家
我購買了所有的出租物業，並且修理和翻轉遠低於市場價值。我希望我的出租物業至少比市場價值低20％，並且在某些具有高租金與價值比的地區。我的典型房屋租金為1,200美元至1,500美元，而我提到的成本從80,000美元到130,000美元不等，價格較低的房屋比較貴的房屋需要更多的維修。當我購買比市場價值低20％的房子時，我會在簽署結算文件後立即回報我的全部現金投資。我也通過低於市場價格來增加現金流，但是當我需要修理房屋時，它確實需要更多現金。
找到很棒的出租物業有多難？
投資出租物業聽起來很棒嗎？現在你已經找到了困難的部分，尋找能夠以現金流量出售的物業，並且可以低於市場價格購買。我很幸運，我在科羅拉多州北部的一個地區，有很高的租金/價值比和價格合理的住房。你們中的一些人可能會在購買房屋的成本高出四倍且租金接近現金流的地區。投資租賃物業的第一步是確定最佳購買地點。在某些情況下，您可能需要研究其他有意義投資的街區或城鎮。購買租賃房產最困難的部分之一就是找到合適的位置。第一步是詢問您認識的任何人，這個行業中哪個地方可以買到租賃的好地方。然後使用現金流量計算器檢查該區域，以確定您是否可以在那裡賺錢。你問誰？
- 房地產經紀人：在某些時候你需要一個優秀的經紀人，你永遠不會開始尋找太快。有時最好的經紀人是年輕的，沒有經驗，但願意努力工作以完成交易。
- 標題公司：他們看到投資房產一直在買賣。
- 貸款人：他們知道與他們合作的投資者在哪裡買房。
- 物業經理：您可能在某些時候也需要物業經理，但他們會知道好的租金與價值比率區域。
- 投資者：如果您知道任何投資者不要害怕問他們。如果您不知道，請查看您所在地區的當地REIA聚會並開始參加會議。
一旦確定了出租物業的大區域，就必須找到這些物業。首先，您最好與貸方交談，以確保您有資格獲得貸款並首先購買一個貸款！在尋找出租物業時，您需要一位願意為您努力工作的房地產經紀人。這意味著他們會很快向您展示房屋并快速撰寫優惠並找到您的優惠。大多數經驗豐富的代理商可能沒有時間給您所需的關注。這就是為什麼我建議使用一個充滿雄心並且有足夠時間在手的年輕代理人。那個經紀人也應該能夠指出一個貸款人來獲得資格。當尋求購買低於市場價值的出租物業時，尋找拍賣物業，房地產物業，REO，賣空和傳統銷售。在今天的市場中，快速行動很重要！這就是為什麼你需要一個能夠立即展示房屋並且誰可以立即寫出房產的代理商。
如果您已經觀察並且看不到任何靠近現金流動的物業，那麼可以選擇長途投資。長途投資涉及從州購買房產，然後依靠物業經理為您維護和租賃房產。還有一些交鑰匙公司購買，修理房屋，租賃房屋，安置房產經理，然後出租房屋。關於交鑰匙房產的重要部分是它們是在現金流量積極區域租用的，但是你不會以低於市場價格的價格購買它們，因為賣方想要這些房產的溢價。
大學生如何開始投資租賃物業？
大多數大學生沒有現金或收入來買房，但有幾個選擇需要考慮。其中一個選擇是兒童公寓貸款，它允許大學生或年輕人購買一個血親作為共同簽署人的房子。年輕的成年人和共同簽名者都在契約上，一個人必須住在房子裡。只要當地分區法允許，首期付款可能低至3.5％，房間可以出租給其他人。由於共同簽署者可以使用他們的收入，年輕的成年人或學生不需要收入來獲得貸款。
關於兒童公寓貸款的最好的部分是如果其他房間出租，學生可以使用租金支付抵押貸款，並留下一些。學生不僅免費租房，而且還賺錢！如果學生在沒有共同簽名人的情況下有資格獲得業主住房貸款，他們也可以使用這種策略自行購買房屋。如果房屋是一個很好的出租房產，其他學生的租金應該支付抵押貸款和一些。一旦學生搬出，他們可以租用整個房產，賺更多的錢。
購買出租物業有多大風險？
我可以想像你們中的許多人可能認為這一切聽起來都很棒，直到房地產市場崩潰並且房價再次崩盤。這對任何投資來說都是一個有效的擔憂，但是如果你購買一個擁有大量現金流的房屋，那麼出租房產並不像你想像的那麼危險。在上一次房屋市場崩盤期間，我們看到一些地區的房價下跌了50％或更多，而且很多人在車禍中受到嚴重傷害。部分地區的租金也有所下降，但價格並沒有下降。重要的是要確保租金與房屋價值沒有直接聯繫。房屋價值基於待售房屋的供求情況，但租金是根據可用租賃的供求情況而定。在上一次崩盤中，我們的租金在某些地區下降了10％，有些地區沒有減少。人們總是需要一個住的地方，如果你用大量的現金流購買，那麼小的租金減少不應該傷害你。除非您必須出售，否則房屋價值的大幅下降不會影響您。在房地產危機之前，我們的價值觀已經過去了。
關於馬克弗格森
Mark自2001年以來一直是持牌房地產經紀人，專門從事REO和HUD上市。他目前管理著一個由十人組成的團隊，其中包括6名持牌代理商馬克擁有11個長期租賃物業，每年修理和翻轉10-15個房屋。 Mark還經營InvestFourMore.com，這是一個致力於討論他的出租物業，修復和翻轉以及成為房地產經紀人的博客。
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