這是來自BiggerPockets.com的Brandon Turner的客座文章
退休富人有很多方法。
股票，共同基金，建築業務以及眾多其他“投資工具”，您可以採取這些工具，讓您享受輕鬆而富裕的退休生活。
然而，雖然大多數專業人士都知道節省了大部分薪水和 將其投資於股票市場 可以幫助你到達那裡，許多人不明白如何將房地產添加到該投資組合中，而不會讓一個疲憊，忙碌的房東有更多的問題而不是時間。
出於這個原因，我想今天就如何與你分享我的想法 在您的投資組合中添加房地產投資 加快您的儲蓄，增加您的淨資產，並通過更大的投資組合退休。
房地產投資基礎知識
在深入研究房地產投資的“細節”之前，請允許我快速簡要介紹一下人們如何在房地產中賺錢。
從最基本的意義上講，大多數投資者購買物業尋找兩件事：
- 現金周轉 - 支付所有費用後留下的額外收入;
- 升值 - 隨著房產價值上漲和/或貸款減少而建立的股權。
顯然還有其他利益，例如稅收優惠，尋求 投資股票市場的替代方案或個人需求（如照顧年邁的父母），但初級，現金流和升值是良好的房地產投資背後的兩個驅動因素。一些投資者更關注實現最大現金流，而其他投資者主要是為了升值。
雖然這兩個術語並不總是相互矛盾，但您通常會發現現金流量較多的物業升值的可能性較低，因為它們位於更加“管理密集”的地點，而且價值不會迅速增加。
因此，作為潛在投資者，您尋求進行的房地產投資在很大程度上取決於您的策略，個性和時間表。
就個人而言，我相信在現金流量上購買soley但在可能升值的地區購買。
我不想要一個我擔心開車只是為了開車的房產 - 但是每個月的穩定投資回報對我來說也很重要。
最終，您所接受的投資取決於您 - 但我強烈建議（至少在開始時）您計劃現金流並使升值成為“錦上添花”。這樣，您就可以確保有利可圖的投資風險最小。
房地產投資類型：
我相信你知道有人擁有或者你已經擁有一個單獨的家庭出租。大！但是，不要混淆擁有單一家庭住宅作為房地產投資領域唯一參與者的想法。實際上，您可以使用許多不同的途徑來投資房地產，具有不同程度的難度，風險，回報和時間要求。
請記住，這裡幾乎每個選項都可以作為普通列表購買，a 賣空 或者a 喪失抵押品贖回權.
我們現在來看幾個：
單身家庭住宅
如上所述，這是大多數人都熟悉的最常見的房地產類型。單戶住宅很不錯，因為它們很容易購買，易於銷售，易於融資，而且易於租賃。人們總是需要住在某個地方，所以單戶住宅可以提供安全和體面的欣賞機會。
然而，單戶住宅並不總是提供最大的投資回報（升值與現金流），可以很容易被壞租戶摧毀，而且隨著房地產市場競爭的加劇，他們很難找到合適的房產。你的標準。
小型多戶型屬性
這些屬性包括雙層，三層或4層，幾乎在美國的每個社區都可以找到 - 儘管在某些社區與其他社區相比更為嚴重。
這些房產的好處是易於購買，融資和出售，如單一家庭財產，但競爭較少（大多數購房者不尋求這種類型）和“規模經濟”，有多個單位。
這些房產可能比單戶住宅更“管理密集”，但如果購買正確，可以提供良好的現金流和穩定的投資回報。
大型多戶型屬性
這些是您看到的大型公寓大樓，從5個單元到數百個不等。這些房產使用完全不同的銀行部門（商業而非住宅貸款）融資，並且可能需要高首付款，較短期限和較高的利率。
這些房產通常由專業的物業經理（或住宿經理，如我自己的24單元公寓大樓的情況）管理，從而提供更多的“免提”投資。
商業投資
商場，便利店，餐館等商業物業響起。通過與大型多戶住宅物業相似的融資，20-40％是典型的首付款要求，而商業部門則是您希望與銀行交談的人。
商業地產具有長期租賃的優惠，但空置職位的長度通常為數月至數年。
稅收留置權
當房地產業主拒絕繳納稅款時，當地政府可以對房產放置留置權，將留置權出售給投資者，然後投資者可以獲得所欠款項的利息。這個系統對於房地產投資來說真的可以成為一種“無需廁所”的方法，但學習如何找到合適的稅收留置權本身就是一門藝術。
筆記
另一種不是“所有者”進行投資的方法 - 當貸款人為房地產交易提供資金並從該貸款中獲得利息時，就會創建房地產票據。這些票據可以像不動產一樣製作，購買或出售。
這種投資幾乎可以完全“被動”，但可能存在藉款人違約貸款的風險，需要昂貴的取消抵押品贖回權。
購買和出售抵押貸款票據與投資與公司喜歡的點對點貸款非常相似 借貸俱樂部 和 繁榮.
房地產投資的槓桿作用
為了利用或不利用，這就是問題所在。
與大多數其他投資類型相比，房地產投資具有獨特的優勢 - 這就是槓桿的力量。當然，您可以通過保證金購買股票並在那裡增加一些槓桿，但只有房地產允許您以低至20％的價格購買（一些計劃為10％，如果您計劃在酒店生活，則為3.5％）。
這意味著您有能力獲得100％的升值，但只需支付20％的房產。然而，這也意味著如果價格下跌，您有能力在價值下降100％的情況下損失，完全消除您的預付定金。
在個人理財界，關於是否使用債務作為槓桿，例如降低20％並為投資財產的其餘部分融資，這仍然是一個很大的爭論，這是一個好主意。支持使用“智能債務”的支持者會看數學，並指出如果你可以藉入，比如5％，並且做出15％ - 你就會領先。此外，通過利用您的資金並找到提供良好現金流的令人難以置信的交易 - 您的投資回報可能會非常巨大。
然而，債務和槓桿的反對者看看債務對大多數消費者的問題，並指出，正如Dave Ramsey喜歡說的那樣，“去年100％的取消抵押品贖回權發生在有抵押貸款的人身上。”
使用或不使用槓桿的選擇完全是個人的，可以決定您，您的家人和您的個人財務狀況。無論您是否選擇使用債務，我強烈建議您在償還任何現金之前盡可能了解您的預期投資渠道 - 這樣您就可以最大限度地獲得成功和獲利的機會。
制定計劃
一旦您發現了特定的房地產投資利基並決定瞭如何為您的交易提供資金，您的下一步就是製定計劃。正如我常說的那樣，你不會從加拿大開車到秘魯只知道南方 - 你需要一個路線圖，一個計劃。地圖可以讓您走在正確的道路上，遠離死胡同，並幫助您輕鬆查看下一站的位置。
選擇投資房地產時，制定計劃同樣重要。您需要決定您想要追求的特定房地產投資類型（如上所述）以及您計劃如何為該投資融資（也在上面提到）。接下來 - 在您的計劃中定義您對該投資的財務要求非常重要同樣。
我想在調查潛在的房地產投資時使用的計算被稱為“50％規則”。這個經驗法則規定，對於任何房地產投資，費用通常約為總收入的50％，不包括償還債務。這意味著如果一個4-plex每月將帶來2000美元的收入，你可以假設每月1000美元將用於支出，留下1000美元作為現金流（如果沒有抵押）或支付抵押貸款。如果您的債務支付是每月600美元，那麼您可以合理地預計當時每月400美元的現金流量。
使用這個經驗法則（並且記住，這只是一個經驗法則，而不是福音真理，因此請確保始終在您正在分析的任何特定屬性上運行確切的數字），您可以計算出您的投資回報並決定是否財產值得追求。在上面的例子中，如果我已經支付了20,000美元用於該物業的首付款，該物業每月提供400美元的現金流量（每年4800美元），我會考慮從該物業獲得24％的現金投資回報率。 ，不包括任何未來的增值收益。
通過定義您的財務標準，您可以快速篩選90％不是優惠的房地產產品，並只關注能夠為您提供所需投資回報的產品。
自我管理與物業管理
最後，您需要決定是否要自己管理您的財產。
如果您希望一次購買一個單獨的家庭住宅，並且有很多空閒時間，那就不難做到。但是，如果您計劃購買多個房產並增加投資組合 - 或者您只是沒有太多時間，請務必計劃實施良好的物業管理和相應的預算。
請記住，我購買的大多數房產都是銀行回購，這是我在房東將房產遺失給銀行后買的。這證明了作為房東並不總是那麼容易，並且很容易讓你頭腦發熱。除非你有耐心處理困難的租戶情況和正確處理這些情況的知識 - 我強烈建議聘請合格的物業經理。
如果您打算自己管理，請務必正確篩選您的租戶，並確認等待合適的租戶比放置一個以後會造成巨大財務問題的壞租戶更好。有關租戶篩選的更多信息，請務必查看我寫過的第二長文章“租戶篩選：終極指南”。
從這往哪兒走
無論你打算投入什麼樣的房地產投資，我強烈建議你在投入任何資金之前盡可能地學習成為一名優秀的投資者。房地產投資並不像其他投資工具那樣被動，但是如果做得正確，並且當你有一個可靠的計劃並投資智力時，回報可能會使大多數其他投資從水中流失。您從您的房產收到的現金流可以快速增加數千到您的儲蓄帳戶，而無需為它工作一天。這可以幫助您更快地退休或至少退休，獲得更多收入，更多資產和更多經驗。
有許多書籍，播客，論壇，博客，房地產俱樂部和其他偉大的教育來源，其中大部分都是免費的。信息已經民主化，因此利用在線的優質資源。您不需要成為專家，但一旦您選擇了特定的房地產投資路徑 - 至少要熟悉特定的利基市場。挖掘，提出問題（例如在評論部分下面的史詩帖子，如這一個...暗示提示......）並結識一些本地投資者，他們可以幫助您從現在的位置到達您想要的位置。
你的退休是由你自己做的。不要害怕在您的投資組合中添加新車輛，並且希望我已經證明房地產應該是那種車輛。
如果您投資任何房地產 - 為什麼或為什麼不投資 - 以及您可能擁有的任何其他問題或評論，請在下面的評論中告訴我。
Brandon Turner（G +）是一位活躍的房地產投資者，也是房地產投資社交網絡BiggerPockets.com的高級編輯。布蘭登喜歡寫他史詩般的博客文章，如他對Rocket Lawyer.com的評論或超級流行的免費在線電子書The Ultimate Beginner's Guide to Real Estate Investing。
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