隨著利率如此之低，並且日益降低，很多人都在考慮為房屋再融資。抵押貸款公司用來激勵再融資的一個策略是“無成本”再融資。大多數人都知道獲得抵押貸款涉及成本：費用，託管，評估等。在計算再融資回報時，大多數人會考慮實現的節省與這些成本。但是，現在有些公司正在免除這些費用 - 只要付出代價。
舊派Refi數學
再融資時，您需要支付各種費用。以下是40萬美元貸款的一些常見費用及其金額的明細。
- 起始費：1,190美元
- 預付利息：384美元
- 洪水保險：19美元
- 稅費：65美元
- 託管：450美元
- 錄音：25美元
- 文件費：20美元
總計：2,153美元
這是很多費用。因此，如果您要獲得此貸款再融資，則需要花費2,153美元。
假設您的當前費率為30％固定的5％，並且您將在30年固定時將其降低至4％。
您目前的每月付款額為2,147美元。如果您再融資4％，您每月新支付的費用為1,910美元 - 每月節省237美元。因此，您可以在大約9個月內收回再融資成本。
重要的是要記住，你可以增加你的貸款期限 - 如果你是兩年，你現在回到30年的貸款 - 所以這在減少的利率中發揮作用。因此，您確實在較長期內支付利息，但由於它的利率較低，您通常會在這裡保存。
沒有成本Refi數學
讓我們假設與上面相同的貸款結構，收取相同的費用。通過免費再融資，您永遠無法獲得最優惠的價格，您需要支付更高的費用。從本質上講，您的費用將被納入利率，公司將通過更高的利息支付得到回報。
因此，如果您想要無成本再融資，您很可能只能獲得4.5％的利率。它會將您的每月付款降低到2,027美元，這仍然可以節省每月120美元。但是，在這裡，您必須查看所支付的總利息並查看您真正獲得的交易。
支付的利息總額為4％：287,478美元
支付的利息總額為4.5％：329,626美元
重要的是要了解這已經超過30年，並且大多數公司將在1年內出售您的貸款，因此他們不會完全意識到這種差異。因此，他們將計算您的付款的淨現值，以獲得更實際的當前數字。
NPV為4％：10,811美元
NPV為4.5％：11,869美元
哪個更便宜？
現在你看到了數學，前面哪個更便宜？好吧，更好的預售實際上是無成本再融資，因為NPV是11,869美元，但這筆錢用於支付你的費用，所以銀行只看到9,716美元（11,869美元 - 2,153美元）。
你必須記住，經紀人將獲得他們的佣金，銀行將根據這個數字實現他們當前的利潤。所以，通過你讓他們支付你的費用，你比銀行更好。
但是，在貸款期限內，您將失去，因為您需要支付42,148美元的利息。並且，如果你計算30年內42,148美元的淨現值，折扣為0.5％（兩者之間的差額），那麼價值為負數，這意味著你將不會收到貨幣的回報以彌補它，而且這不是最佳決定。
底線
最重要的是，您通常應該支付自己的費用以獲得最低費率。但是，你應該問自己這些問題：
- 如果它是免費的，並且它低於您現在支付的費用，為什麼不呢？
- 如果它是免費的，費率會下降得更多，你能再次進行免費再融資並節省更多費用嗎？
- 如果這是一項投資並且您的租戶正在支付您的利息，您是否應該關心這一點，特別是如果它是免費的？
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