我們聽到很多關於許多城市的租金有多貴。但這筆錢去哪兒了？
雖然有些租戶懷疑它直接進入貪婪地主的口袋，但我們想要探索真相 - 所以我們與七位業主交談以了解他們的故事。
“公眾出於某種原因喜歡詆毀地主，但是 房東比大多數人意識到的更多的開支和頭痛，“ 布萊恩戴維斯說，他是一家擁有15個出租房產的房地產投資者，也是房地產博客SparkRental的聯合創始人。
房地產經紀人，房地產投資者，作家和科羅拉多州14家出租物業的所有者Mark Ferguson同意：“雖然有些人支付這麼多租金可能看起來很荒謬，但請記住房東要支付的費用要高於大多數人都認為，甚至比許多房東都認為他們會支付更多。“
以下是當我們詢問您每個月給予他們的大額租金時會發生什麼變化的房東的最高開支。
此外，我們還有兩個房東每月預算的例子，因此您可以準確地看到數字的樣子 - 您可以考慮自己是在編寫每月租金支票還是考慮自己投資租賃房產。
1.抵押貸款
如果你的房東仍在按照他的財產支付抵押貸款 - 很多人 - 你的租金中有相當一部分直接到銀行償還本金和利息。
2.公用事業
一些房東包括租金中的公用事業，但即使是那些不能支付他們的人也可以自付。
“當這些單位被佔用時，我讓我的租戶支付電費，燃氣費，水費，電視費，電話費和互聯網費，”安迪潘科說，他是新澤西州伍德布里奇一個綜合樓的兩間一居室公寓的老闆。
“儘管該單位空置，但仍需要電力，燃氣和水。沒有租戶的時候，我必須把這些放在我的名下。“
3.保險
房東需要攜帶房東保險，以保護他們的物理財產免受火災或惡劣天氣等事故和突然損失。
他們還必須有責任保險，在發生責任索賠時保護他們的金融資產，比如有人在滑倒並摔倒在冰冷的人行道上時起訴他們。
4.維護和維修
無論是現金和自己修理物品的時間，還是僱用承包商，維護和維修在房東的費用清單上排名很高。
“大多數房東可以依靠5到20％的租金來支付維修費用，”弗格森說。
Rentec Direct的Kaycee Wegener將這些分為兩種不同類型的成本：
1. 固定成本 您可以提前估計，包括清潔，垃圾清除和害蟲控制等日常維護，以及草坪割草，除雪和排水溝清潔等季節性維護
2. 可變成本 您可以嘗試預算，但可能仍會讓您感到意外，包括家電維修和更換，由於疏忽或正常磨損造成的財產損失以及緊急情況。
“許多租房者對於維護房產的成本只是因為他們還沒有成為房產所有者而沒有多大意義，”RE / MAX Acclaimed Properties的經紀人Deb Tomaro說道。
“這棵樹需要1200美元才能拆除。那屋頂是8,000美元。那個冰箱是800美元。一個好的房東有儲備，以便在緊急情況出現時，他們可以迅速解決這些問題，並儘量減少租戶的不便。每個月都在掙扎的房東可能沒有機會建立儲備。“
即使房東建立了儲備，糟糕的一年仍然可能會給他們帶來沉重打擊。
15年來，科羅拉多州的房東尼克鮑曼（Nick Bowman）可以講述許多令人不快的驚喜故事，例如“突然下水道線更換為6千美元”和“在聖誕節前正在流失的租房者”，讓熱量消失，導致管道凍結。那些噩夢真的會耗盡你的儲備賬戶。“
5.保持一切準備
房東有義務確保他們的房產是安全的居住，這並不便宜。戴維斯稱之為“監管相關費用”，包括租賃許可證，強制檢查和年度註冊費等。
“在巴爾的摩，我擁有大部分房產，”戴維斯說，“我必須向馬里蘭州和巴爾的摩市註冊並支付年費。我必須在每個租賃之間進行含鉛油漆檢查。我希望我可以出售我的一些出租單位，但沒有其他人想要他們所擁有的東西;我被迫過度開發這些房產以符合當地法規。“
明尼蘇達州明尼阿波利斯市的Hot Market Realty的經紀人James Richards認為戴維斯很痛苦：
我被城市引用為每平方英寸沒有足夠的草葉。 （是的，他們實際上有一個檢查員來尋找這樣的廢話。）1978年之前建造的任何房屋必須在新租戶入住時通過鉛間隙測試，即使它已經通過了此類檢查。測試的成本從300美元到500美元不等，更不用說與第一次通過相關的成本，如果房產需要全新的窗戶，通常需要3000到5000美元或更多。
理查茲還指出，“當房客犯罪時，對房東進行了罰款評估：在社區亂扔垃圾，使用太多政府服務，將垃圾放入回收容器，允許車牌標籤到期，不切割草地或鏟子人行道等。房東的罰款通常高於違法者。“
6.稅費
除了繳納房產稅外，房東還必須對他們收到的租金收入納稅。
雖然他們確實收到一些稅收減免，但獲得這些扣除通常本身就是一筆費用（見下一項）。
7.簿記和會計
“租賃物業帶有簿記和會計頭痛，”戴維斯說，“這既費時又省錢。我每年向一名簿記員和一名會計師支付大約4,000美元，而且我最終每年花30到40個小時來處理我的納稅申報表。“
8.物業經理費用
時間也很有價值，所以很多房東發現聘請物業經理處理各種租賃單位的日常事務是最有效的。
根據All Property Management的數據，這些費用通常可以達到月租金的8％到12％。
9.租戶營業額和空缺
當租戶離開時，它會帶來一整套新的成本。
戴維斯表示，“空缺對房東來說是一筆巨大的開支”，尤其是在不那麼熱門的市場。房東不僅需要在沒有租金收入的情況下支付抵押貸款;他們通常還需要重新整理整個單元並更換所有地毯。租房者沒有動力對地板或牆壁進行微妙處理，因為房東很難從保證金中扣除這些費用。“
弗格森說：“大多數業主將佔租金的5％至15％。”
10.營銷
當找到填補這些空缺的人時，房東會產生諸如信用報告費，專業攝影師服務以及更多信息等費用。
Panko說：“我自己做廣告和租戶篩選。” “整個廣告和篩選過程可以外包給房地產經紀人;但是，每次找到並安置租戶時，他們都會收取相當於一個月租金的費用。“
11.法律費用
“希望房東和房客保持健康的關係，互相尊重，”Panko說，“[但]如果沒有，出現問題，您可能需要聘請律師就您的租房協議和州租賃法律規定的權利和補救措施進行諮詢。最糟糕的情況是，您可能需要驅逐租戶。這是一個漫長而昂貴的過程“
理查茲可以證明這一點。 “提起訴訟的費用僅為申請費340美元，而你必須以每次驅逐400至500美元的費用聘請律師，”他說。
“許多搬遷最終導致租戶從一些政府機構獲得免費律師以打擊驅逐。當這種情況發生時，由於聽證會通常必鬚髮生，因此需要更長時間（損失的租金）並且費用更高。我花了1500美元驅逐一個房客。“
更糟糕的是，他說，“我無法進行有效的背景調查，因為上面提到的免費律師通常會刪除租戶的記錄，所以即使是背景調查也不能揭示未來的麻煩。”
戴維斯在同一條船上：“在任何一個月裡，我有幾個租戶忽視了他們的租金。然後，我必須經曆法律通知的提交過程，在法庭上提起法律訴訟，支付法庭費用，等待幾個月的法庭日期出現 - 同時支付房產抵押貸款，而不是從租戶那裡收到一分錢“。
打破一切
那麼，每個月的情況都是這樣的呢？
弗格森提供了這個例子，說明科羅拉多州郊區一個單位的典型費用，每月租金為1,500美元：
- 按揭付款：每月750美元
- 稅：每月100至500美元
- 保險：每月50至150美元
- HOA費用：每月最高500美元（僅適用於他的公寓，屬於房主協會的一部分）
- 維護費：每月75至300美元
- 職位空缺：每月75至225美元
“當你把所有這些成本加到這個等式中時，”弗格森總結道，“每月費用達到1,050美元 - 每月2,425美元，租金為每月1,500美元。”
理查茲對他在明尼阿波利斯的一處房產進行了細分：
- 財產稅：每月300美元
- 租賃許可證：每月100美元
- 爐子認證：每月25美元
- 保險：每月100美元
- 罰款/檢查合規/城市成本預算：每月200美元
“在這個房產上，我每月收取1,250美元，”他說。 “減去上述費用，這使我得到525美元來支付抵押貸款，維修費用，失誤等。同時，政府每月賺400美元並增加我的其他許多費用。”
雖然理查茲希望他可以減少一些租金，但他的手往往被他無法控制的開支所束縛。 “認為房東'富有'因此會吃掉所有這些費用是荒謬的，”他坦率地說。
“他或她在做生意賺錢。所產生的任何費用將以較高的租金形式轉嫁給租戶。由於我們都在同一條船上，我不會把自己定價在市場之外。如果上述費用不屬於這個等式，我寧願少收取一個好房客的費用，因此很樂意降低我的租金。“
輪到你了：租房者，這會讓你看到不同的租金嗎？房東，你有沒有其他費用加入這個名單？如果您一直在考慮成為房東，這些數字會讓您重新考慮嗎？
Kelly Gurnett是一位自由撰稿人，作家和編輯，負責管理Cordelia Calls It Quits博客，在那裡她記錄了她試圖擺脫生活中無關緊要的事情，並更多地關注那些事情。在推特上關注她@CordeliaCallsIt。
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