本月早些時候，白宮扮演了一個NFL下注者的角色，並對如何處理房利美和房地美遠在低地的問題進行了抨擊。事實上，也許是下一場比賽。根據巴克萊綜合債券指數衡量，債券投資者熱切期待有關房利美和房地美未來的詳細信息，這些債券共同支持投資級美國債券市場近40％的未償債券。 2009年9月，財政部表示將根據總統2011年的預算發布有關潛在解決方案的建議。
但是，白宮對潛在計劃的評論只有一句話，說政府繼續“監督政府資助企業的情況”（GSE--所有聯邦特許機構的總稱），並將“繼續提供有關Fannie Mae和Freddie Mac長期改革的考慮因素的更新“。聯邦住房金融局（FHFA - GSE的監管機構）的代理主任愛德華·德馬科（Edward DeMarco）隨後不久向國會提交了“更新”，但這僅僅包括一項業務更新，未討論未來的計劃。
投資者希望獲得更多清晰度
由於GSE問題的複雜性，預計2010年初不會有詳細的解決方案，但投資者正在等待一兩個首選解決方案的更清晰。在沒有詳細解決方案的情況下，幾個月前市場上討論的有關Fannie Mae和Freddie Mac的潛在解決方案幾乎沒有變化，概述如下：
- 將Fannie Mae和Freddie Mac國有化。這基本上會使GSE債務得到美國政府的充分信任和信譽的支持。由於GSE擁有5.4萬億美元未償還債券（見下頁的債券類型），在機構債務和抵押貸款支持證券（MBS）之間，政府債務將增加約70％。鑑於公眾對房利美和房地美在房地產市場膨脹和預算赤字審查方面的作用感到憤怒，我們認為國有化的可能性極小。
- 將Fannie Mae和Freddie Mac私有化。不幸的是，房利美和房地美仍然遭受損失，過於依賴政府援助。私有化目前在經濟上看起來並不可行。財政部以優先股的形式向GSE注入了總計1110億美元，總額為10％的巨額股息。與此同時，房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的違約率繼續上升，而他們的整體抵押貸款繼續按照監管機構的要求萎縮。隨著越來越多的抵押貸款仍然可能違約，以及財政部援助的成本增加，兩個GSE中的任何一個都不太可能在未來兩到三年內恢復盈利。事實上，根據抵押貸款銀行家協會的數據，財政部可能不得不向GSE注入更多資金，因為抵押貸款違約預計將在今年年中左右達到峰值。由於拖欠違約，GSE可能在未來幾年更加依賴財政部。 2009年12月24日，如果每個機構的2000億美元支持力不足，財政部宣佈到2012年基本上可以無限制地支持GSE。
- 將GSE轉變為受監管的效用。 實用程序結構可以採用多種形式中的任何一種。一種合作結構，其中GSE與抵押承銷商共享信用風險，將給承銷商更大的動力來監控每個抵押貸款申請人的信譽。在公用事業結構下，利潤也可能受到限制。另一種形式可能涉及GSE作為部分擔保人或最後擔保人，在政府支持介入之前讓投資者承受有限的信用風險。
- 將GSE轉變為良好的銀行/壞銀行結構。良好的銀行/壞銀行結構可能會將房利美和房地美拆分為兩個獨立的實體，但留下“好”部分繼續保持現有能力，而不良資產則被置於一個單獨的結構中。然而，在對赤字進行越來越嚴格審查的時候，這一結果可能會將不良資產留在聯邦政府的資產負債表上。 FHFA的Edward DeMarco表示，目前可能考慮的唯一變化是根據現行章程重組兩家公司。該評論可以解釋，缺乏細節，但我們認為這可能是一個好/壞的銀行結構。
不急，沒有驚喜
我們相信白宮不會匆忙，而房利美和房地美的解決方案可能還需要幾年時間。雖然GSE因其在房地產市場中的角色而受到批評，但它們仍然是城鎮向購房者提供負擔得起的住房抵押貸款的主要遊戲。根據FHFA，房利美和房地美推動了2009年前三季度在美國發行的所有住房抵押貸款的78％。在非銀行抵押債券市場發行新債券 - 這也是債券支持通過住房抵押貸款，但由大型銀行發行 - 最近才出現生命跡象。在GSE促進住房抵押融資的主導作用減弱之前，即使不是幾年，也將是幾個月。
有擔保債券的進展，可能是房利美和房地美MBS的替代品，繼續以蝸牛的速度發展。政府關於建立一個運作良好的擔保債券市場的討論始於2008年末的金融危機期間，但此後的跟進工作很少。美聯儲主席伯南克已經批准使用擔保債券作為解決方案，並且在歐洲運作的債券市場運作平穩多年。擔保債券也將迫使銀行更加密切地篩選抵押貸款申請人的信用價值，因為債券是銀行的義務而不是簡單地交給第三方。承保債券可能在最終決定的任何解決方案中發揮作用。
投資意義
奧巴馬政府缺乏行動意味著房利美和房地美可能會在幾年內繼續得到財政部的支持
投資者可以繼續使用代理債券和MBS作為美國國債的一種選擇。對於優先投資者而言，這意味著Fannie Mae和Freddie Mac都不可能在該時間段內恢復對優先證券的股息支付。財政部的支持反映在GSE機構債券和MBS的收益率中。通過歷史比較，對國債的平均收益率優勢或利差仍然較低[圖1和圖2]。可以肯定的是，美聯儲購買機構債券和MBS幫助縮小了過去15個月的收益率差價。雖然美聯儲的購買將在3月份結束，但只要房利美和房地美繼續得到財政部的支持，收益率利差可能仍然處於歷史規範的狹窄範圍，對債券持有人來說是利好。雖然我們繼續偏好公司債券，但希望維持政府債券配置的投資者可繼續使用機構債券和MBS作為國債的一種選擇。對於這樣的投資者，他們可以收到政府的支持並與之一起運行。
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- 巴克萊綜合債券指數：該指數代表美國證券交易委員會註冊，應納稅和美元計價的證券。該指數涵蓋美國投資級固定利率債券市場，包括政府和公司證券，抵押轉手證券和資產支持證券的指數成分。
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