以下是一位博客作者提交的真實故事。
在房地產投資中創造長期財富就是要了解規則而不是破產。
在我24歲的時候，我擁有七所房子。我全神貫注於房地產財富的夢想並駕駛保時捷Boxster。從租金和全職工作開始，我每年差不多六位數。
兩年後，我是 打破.
這就是為什麼我可以講述傑夫關於他在房地產領域投資的經驗教訓的故事。他很快就了解到一些房地產財富實在太好了。
我仍然全心全意地相信房地產作為長期財富的源泉。
我還沒有完全建立我的房地產帝國，恢復昔日的輝煌，但我已經創造了一個持續增長的現金流來源。
如果你曾經夢想開始從事房地產投資，夢想賺到數百萬美元的房產，你需要避免商業信息銷售人員出售的騙局和神話。
您需要了解將創造長期財富的七個房地產規則。
我是如何開始從事房地產業的
我在大學三年級時起初是一名商業房地產經紀人。
我一直被Sam Zell和Donald Trump等開發商的房地產財富所吸引。我喜歡把一片原始土地或建築物變成收銀機的想法。
出售商業房地產只是一個開始。我想成為開發商，投資者和所有者。
商業地產市場在2002年尚未反彈，但住宅市場正在蓬勃發展。我看到了通過融資快速升值和輕鬆賺錢的承諾，並決定進行轉換。
我開始買單戶住宅 下降10％ 在海軍陸戰隊服役期間，當我獲得公司財務的第一份工作時，我節省了資金。我專注於...'廉價的社區“在那裡，我可以購買破敗的房產，價格只有我在城裡更好的地方支付的價格的一半。
我認為我仍然可以在房屋上獲得不錯的市場租金，這些房屋的價格要低十到二十美元，所以回報會更大。
那最終會成為我的 第一個錯誤.
但我很餓，所以我搗毀了我的屁股修理房產，再融資以兌現改善的價值並將錢投入另一處房產。
我會變得富有。
我的房地產帝國開始崩潰
在三年的時間裡，我建造了六處房產，加上我自己的房子。有一次，我估計我的房產價值超過五十萬美元，其中約五分之一是股權。
也許我的定義並不富裕，但對於一個剛從大學畢業的24歲的孩子來說，這並不壞。
然後一切都開始崩潰了。
我的六個出租物業產生了一致的現金流，但這只是因為我自己做了大部分工作。我是我自己的電工，畫家和物業經理。你明白了。
得梅因市場相當小，很難找到物業經理來處理單戶住宅物業。
我找到了幾家公司，但都想收費 租金收入總額的15％。這意味著支付幾乎所有來自房產的現金流量，因為抵押貸款支付了大部分租金。
物業管理已經結束，所以我自己也被困在一起，為我的碩士學位提供全職工作和夜班。
軌道另一側較便宜的物業的缺點是持續的租戶頭痛，城市房屋檢查員在房產被濫用時提出的投訴，以及失踪的工作在法庭上驅逐租戶。
我開始忽視我的財產。
就像熊市中的股票投資者一樣，我甚至不去想我的房子。當租戶搬出或被驅逐時，該房產可能會空置一個月，然後我花了一周的時間來重新裝修並將其重新投放市場。
空蕩蕩的房子意味著我正在掏腰包支付抵押貸款，而且不能持續。
我開始錯過貸款支付並破壞了我的信用評分。這意味著不再需要再融資，銀行也不會輕鬆賺錢。
燒毀了，徹底失望了，我開始出售物業，無論我能得到什麼。
這是2006年，市場開始退出房地產泡沫，所以有時它意味著出售房屋只是為了償還抵押貸款。
房地產投資神話我學到了很多東西
我仍然擁有幾個出租物業，並相信房地產投資的長期價值。不幸的是，那裡有很多神話，過多的凌晨3點的電視購物廣告銷售熱門策略以快速致富。
首先，房地產是 不是快速致富的投資.
房地產財富的真實故事是幾十年甚至幾代人創造的。唐納德特朗普的父親已經是一位成功的房地產開發商，Sam Zell從20世紀60年代初就開始經營房產。
根據全國房地產投資信託協會（NAREIT）40年來的數據，商業房地產股權的平均年回報率為12.6％。那是一個 穩固回歸，但不會讓你一夜之間成為百萬富翁。
唯一一個快速致富房地產投資的人是那些向不知情的投資者出售策略的人。
房地產投資的另一個神話是，它是一個收銀機，只需按鈴，觀察現金流。
事實上，您的大部分回報都是稅收優惠和對物業的長期升值。如果你利用債務來利用你的房產，那麼你的大部分租金都會被抵押貸款和物業管理所吞噬。
也許最大的神話是房地產是被動收入的來源。您或許可以聘請物業經理，將您的物業變成被動收入，但對於很多個人投資者而言，這是不可能的。在發展您的房地產帝國的初期，沒有足夠的現金流來負擔專業管理。
7房地產投資規則（正確方式）
很少有投資創造了與房地產一樣多的家庭財富，但很容易陷入神話和騙局之中。用出租物業賺錢，我的意思是創造真正的資產，讓你長期富裕意味著避免這些神話。
房地產規則＃1 - 您需要做的第一件事是在購買之前了解如何找到房產的公允價值。任何投資對於合適的價格來說都是一筆不錯的交易，但找到房地產的價格並不總是那麼容易。
- 找到至少五個在同一社區內去年銷售的類似房屋。您通常可以通過縣評估辦公室或Zillow等網站查找。
- 將售出的房屋的銷售價格除以平方英尺，然後平均數量。
- 將每平方英尺的平均價格乘以您想要購買的房產的生活空間，以估算其價值的公允價值。
房地產規則＃2 - 估計物業管理費用將降低到每個細節的成本。
這意味著平均該地區的市場租金，扣除空置和物業管理。在您了解公用事業和維護等其他成本之前，請務必保守估算。
- 為每個房產準備三個現金流估算。一個估計應該計算最壞情況下的所有成本，這是您認為在給定年份內可能達到的最高成本。
- 關於你能夠管理自己的財產的時間是現實的。考慮至少建立兼職的維護或管理幫助。
房地產規則＃3 - 只購買您可以舒適居住的優質房產。你會得到更好的租戶，空置率會降低。你永遠不會知道，如果事情沒有按計劃進行，你最終可能會住在你的租房之一。
房地產規則＃4 - 凌晨3點的電視購物節目將告訴你房地產財富的秘訣是盡可能多地承擔債務並儘快購買盡可能多的房屋。
這種策略令人興奮的PowerPoint演示文稿，但只會導致倦怠和破產。
房地產規則＃5 - 慢慢來，在第一年購買幾套房子，並了解管理房地產需要多少錢。你將建立一個長期的業務，避免陷入困境。
房地產規則＃6 - 考慮加入或啟動房地產投資俱樂部以及其他業主。在重建我剛剛起步的帝國時，這對我幫助很大。
- 通過房地產經紀人，承包商和在線查找其他房地產投資者。
- 嘗試找到具有不同房地產技能的人員，從代理商到承包商，律師和物業經理。將您的技能融合在一起意味著每個人都不必是所有人的專家。
- 有不同的方法可以將正式協會建立起來，將您的投資匯集到非正式群體，在這些群體中，您只需交換想法並通過服務互相幫助。
房地產規則＃7 - 最後，盡可能多樣化您的房地產投資。
單一房產的成本意味著許多個人投資者在一個市場中擁有一種房產類型。這意味著所有房地產類型或當地市場低迷的風險。
- 購買不同的房產類型，包括住宅，辦公室，倉庫，休閒和倉庫。
- 如果可能，在美國各地的不同市場購買。
- 使您的直接房地產投資組合多樣化的一種方法是擁有房地產投資信託基金或房地產眾籌，這使您可以購買數千而不是數万的股權。
像任何投資一樣，如果你知道如何避免最大的陷阱，房地產可以讓你變得富有。
作為房地產的長期投資者，就是要了解能夠讓你像我一樣失去金錢的規則。不要讓這個故事讓你無法追隨你的房地產夢想。我仍然會投資租賃物業，並且有一天會再次變得富有。
在實現富裕之前，約瑟夫·霍格（Joseph Hogue）曾擔任股票分析師和經濟學家，這無法取代幸福。他現在在個人理財和眾籌領域經營著五個網站，賺的錢比他在9到5個工作崗位上賺得更多，並且喜歡從家庭企業建立自己的工作。
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