與許多其他投資不同，房地產為您提供了更多的選擇，而不僅僅是購買和希望出售更多：您可以出租房間以獲取收入，改善和翻轉，或者為銷售提供資金以獲得更高的價格。不可預見的情況可能意味著你必須考慮你最初可能沒有的選項，正如我的故事所說明的那樣。
2012年9月，我的妻子安娜和我用我們的積蓄以70,000美元的價格在佛羅里達州那不勒斯購買了我們的公寓。雖然這不是很多，但我們認為如果租金如此接近會更方便管理。這是 計劃A：購買，修理和出租公寓。
當然，如果一切順利，我會寫一篇不同的帖子。然而，對於房地產，你經常需要探索“B計劃”，“計劃C”和其他創造性的可能性，正如我們到達我們自己的“計劃D”時所看到的。這就是發生的事情 - 當您準備出租自己的公寓時，如何從我的經驗中學習。
購買公寓翻轉
如果不是那個與我們一起看過這個地方的雜工，我們可能會因為需要修復的事情而退出交易。
不過，他確信這一切都可以花費大約6000美元。他最近在佛羅里達州的彩票中獲得了100萬美元的獎金，並且只是兼職從事雜工工作，所以這可能有助於他普遍樂觀的前景。無論如何，他的“可以做”的態度令人鼓舞，所以我們安排了結束。
我們的房地產經紀人也是樂觀主義者 我們應該能夠以每月1,100美元的價格租用這個地方。 她在我們的綜合體中為另一個單位指出了一則廣告，其所有者每月要價1,100美元。從表面上看，我們每月的現金流量約為600美元。
注意額外費用
在結束前一天，我們去了公寓協會會議，宣布會費將從每月320美元上升到340美元。此外，官員們在聯邦洪水地圖上劃了一條線，將我們置於一個風險略高的區域，因此每年將有600美元的額外保險評估。
這些額外費用意味著我們的預計現金流量每月減少70美元 （更不用說我們每年必須在自己的地方支付額外的840美元）。
我們認真考慮放棄存款並放棄交易。但樂觀是有感染力的;在再次與我們的經紀人和雜工談話之後，我們繼續關閉。
第1課：購買之前，請詢問公寓協會或分層中的關鍵人物，了解可能即將發生的任何事情。 像我們這樣的驚喜通常不會出現在公寓協會的財務文件中，這些文件只反映了已經發生的情況。
預算額外的時間和金錢的維修
收盤成本低於我們的預期;偶爾會有很多驚喜很高興。但後來我們開始修理公寓，猜猜是什麼？花費的時間比預期的要長，費用也比我們計劃的要多。
前門上方的燈開關上方的那個軟點？我的妻子是對的;這不僅僅是因為舊的洩漏造成的損壞。它 是 潮濕，而不僅僅是她的想像力。 每次下雨，水都會從牆內流入電氣箱。
我們打電話給管理層讓他們修理屋頂。幸運的是，我們的公寓協會聘請了良好的管理層，或者我們可以等待數周而不是兩天。我們不得不撕開牆壁，用漂白劑噴灑所有內部以防止霉變，並在塗漆房間之前蓋上兩塊新的干牆板。
第2課： 相信直覺並重新審視或檢查是否存在看似不對的事情。
空調衣櫃裡的漏水將雨水直接送入220伏的電氣斷路器箱。在第三次嘗試修復它之後，我們不得不等待一周再次下大雨 - 這是確定它最終被修復的唯一方法。
第3課：確保在完成之前測試您的維修。
我自己修理了A / C壁櫥裡的干牆，因為那裡的不完美工作並不重要。
第4課： 你可以自己做很多家裝工作來省錢如果你在外表不重要的地方工作，你就不需要那麼好。
由於這些和其他十幾個驚喜，我們的勤雜工認為“一周到十天”的項目持續了一個多月，而且還超出了預算。我們應該知道更好，因為根據我們的經驗 所有 承包商對時間框架和成本過於樂觀。
第5課： 為了安全起見，承包商對完成維修和翻新所需時間的估計加倍。 為安全起見，請在成本估算中加上20％或更多。
我們的勤雜工儘管對時間和成本過於樂觀，但還是很棒。他的態度是每一個問題都存在 總是 一個解決方案，他會找到它。他告訴我如何鋪設瓷磚，做電氣工作，更換滑動門輪 - 列表還在繼續。 更重要的是，他教我成為一個更好的問題解決者。 我們會在一秒鐘內再次僱用他（但我們會將他的時間估計加倍，並將其成本估算增加20％）。
第6課：利用承包商的知識，學習如何自己進行基本的維修和改進。 它可以為您節省當前項目的資金 和 在未來的。
研究成本和靈活性
當我們接近項目結束時，我們測試了該地方附帶的可堆疊洗衣機/乾衣機組合，並觀察它在地板上噴水的情況。修理工收取69美元，告訴我們這是無法實現的。
我們計劃花費700美元購買一台新設備，因為普通洗衣機/乾衣機的價格僅為500美元。我們無法獲得常規設置，因為連接器位於狹窄的壁櫥中，僅容納堆疊的類型。事實證明，堆疊單元很昂貴。我們在任何地方找到的最便宜的是1,300美元。哎喲!
第7課： 購買之前請仔細檢查設備。 如果您認為您需要更換某些東西，請不要猜測;在線查詢價格。
最後，由於我們改變了計劃，我們的預算只有1000美元。例如，我們選擇繪製浴室的虛榮而不是替換它。我們還畫了廚房櫥櫃，而不是更換門。我們的計劃中的這些變化似乎不會影響我們可以租用的地方。我喜歡房地產的一個方面是，有很多方法可以解決和解決問題。
第8課： 如果費用超出預算，那麼尋找替代（更便宜）的方法，但前提是替代計劃不會影響您的租金或過高的售價。
徹底研究潛在的轉售或租賃價值
我們的代理人也是我們的租賃代理人 非常 看好潛在的租金。在我們的綜合大樓裡要價1,100美元的老闆將其降低到每月1000美元 - 六個星期之後，仍然沒有把它租出去。我們發現了 目前在我們的綜合體中租用的地方從每月800美元到950美元不等。在提出要約之前，我們應該更徹底地檢查一下。
雖然所有單位的大小和佈局都相同，但我們沒有頂級設備，所以看起來我們每月可以獲得900美元。在預計租金減少200美元和會費和攤款減少70美元之間， 我們的預期現金流量現在已降至每月330美元。
而不是我們希望的9％，我們的投資回報現在每年只有5％左右 - 如果沒有更多的意外。
第9課： 做自己的功課來確定租金。 對廣告的租金率持懷疑態度;確定租戶是多少 其實 支付類似的單位。
調查準租戶
準租戶不得不向我們申請，還要向公寓協會申請。他們支付了不可退還的100美元申請費和70美元的背景支票。我們不喜歡我們最終缺乏控制，但它有其優點。背景調查有助於清除可疑的租戶。
例如，由於她的“臨時”失業，有一位女士準備提前支付我們六個月的租金。一旦我們簽訂了租賃協議，背景調查顯示她從她工作的醫院偷了毒品，因此可能再也沒有護理工作了。而那個說他過去“只有一次酒駕”的非常好的人也有額外的毒品指控。
協會管理層幫助發現了這些謊言，但我們也非常善於利用互聯網調查潛在的租戶。令人驚訝的是，當你使用“大頭照”加上一個人的名字在線搜索時，你會得到一個結果！
第10課： 調查可能的租戶比以往任何時候都容易 感謝互聯網，所以上網開始尋找！
一個潛在的租戶想要這個地方，而我們仍然試圖以每月1000美元的價格租用它。但是，當我們的代理人在一兩天后通過租賃協議發送時，他突然“記得”聽說租金為925美元。據我們所知，這是一種延遲策略，因此他可以繼續尋找更好的東西或協商降低租金。最後，他簽了1000美元的租約 - 然後由於犯罪過去而被協會拒絕了他的申請。
第11課： 使條款非常清楚，並儘快簽署租約。
由於公寓管理或協會理事會成員需要採訪所有申請人，而且這些訪談僅在周二進行，因此每個被拒絕的申請都會花費我們的時間。
時間就是金錢，特別是當您不僅需要繳納稅款，保險和公用事業時，還需要每月數百美元的公寓費。如果我們在申請協會之前調查並排除了一些潛在租戶，我們本可以避免這些費用。
第12課： 出租公寓的過程比較複雜，花費的時間比租房子要長，所以要計劃額外的時間和費用。 在申請後立即在線調查租戶，這樣您就可以快速排除那些不會被協會接受的人。這節省了您的時間，因此也節省了資金。
切換到Plan B ...然後是C，然後是D.
在這一點上，有這麼多驚喜，每個月都花了我們至少900美元的損失租金，我們開始懷疑我們是否做出了正確的決定。也許我們應該去 B計劃：放棄成為房東並出售這個地方。
我們去了 計劃C：列出待售公寓 和 繼續提供出租。 如果它出售以獲利，我們會很高興。如果是出租，我們會放棄銷售清單，並樂意至少從這個地方獲得一些收入。
最後，我們更進了一步並實施了 計劃D：嘗試租用公寓，同時上市銷售 和 我們住在樓下的人。 如果我們把樓上的那個出租，那就沒事了。否則，當兩個中的一個出售時，我們會將該列表放在另一個上面，然後生活在那裡。
如果我們的房屋出售 - 這一步驟就足夠了。不過，我們將自己的房屋定價比投資公寓高5,000美元，以鼓勵買家選擇那個。
我們得到的報價沒有成功 都 地方。在我們家的報價是一個很好的價格，部分是因為我們願意花費30,000美元，並為其餘的幾年提供資金。可悲的是，當他的母親生病時，買主不得不趕回他在意大利的家中，他最終退出了這筆交易。
幸運的是，它是佛羅里達州南部“季節”的開始（每個人都在冬天來到這裡），所以優惠一直到來，我們在2013年1月底簽訂了合同。我們在樓上賣了公寓（不是我們的家） 9月收盤價92,000美元。
我們通過翻轉公寓做了多少
在每一筆費用之後，我們的淨利潤為4,500美元 - 並不是很令人興奮，特別是因為我花了六個星期的工作來修理這個地方。但是我們很高興能夠完成這個項目，那個利潤相當於我當時的兼職工資6個月工資，每小時工作9美元。
第13課： 你總是有不止一個房地產的選擇，所以考慮其他方式來賺取你的利潤或收入。 提供融資可以讓您獲得更高的價格，並且如果您獲得大額首付款，則相對安全。
時間很重要，所以根據最佳銷售時間計劃。 如果我們在冬天購買了這套公寓並準備在5月份出售，那麼我們可能需要等待更長時間才能將其出售，並且持有成本可能會佔用大部分利潤。
可悲的是，對於我們的買家來說，空調機組在他們買下這個地方幾個月後就已經死了，他們花了大約4,000美元來換貨。如果在我們還擁有這個地方的時候發生了這幾乎所有的利潤，這將導致我們的最後一課：
第14課： 房地產投資將永遠充滿驚喜 （並不是很多人會很愉快）。既然你永遠不會知道什麼時候會出現代價高昂的驚喜，那麼請認真考慮接受任何能讓你獲得可觀利潤的報價，而不是支付更多的持有成本，並在等待獲得更好的價格的同時承擔大筆費用。
輪到你了：你有沒有投資房地產，你有沒有遇到過很多驚喜？
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