考慮出租房屋？ 15個最大化收入的技巧 💲💲💲

房東租金收入最大的消耗之一是費用。擁有出租物業絕不像購買房產，尋找租戶和等待大胖子檢查一樣容易 - 而精明的房東知道這一點。

“一旦房產被購買，其投資回報率主要歸結為最小化損失，”擁有15個出租房產的房地產投資者，房地產博客的聯合創始人布萊恩戴維斯說。 SparkRental. “我希望將租金收入視為一條管道，您希望保持流暢，並且洩漏最少。”

無論您是計劃進入房東業務還是經驗豐富的房東，您可能想知道如何增加收入。我們與一些房地產專家進行了交談，以收集他們如何最大化您的租金收入的最佳建議。

1.徹底篩選租戶

我們聽到房東提到的最大麻煩之一就是驅逐麻煩的房客的成本（金錢，時間和壓力）。 驅逐可能需要三到六個月，而且可能會花費 超過5,000美元，通過徹底的篩選過程讓新租戶進行一些預防性工作。

運行信用檢查，讓您了解自己的經濟責任，以及刑事和驅逐調查。此外，做一點偵察。

房地產經紀人，房地產經紀人，房地產經紀人，以及SparkRental的聯合創始人Denise Supplee表示：“以他們目前的住所為導向。” “它亂了嗎？垃圾桶到處都是 - 或者更糟糕的是垃圾堆積了嗎？是否有一輛舊的故障車只有坐著過期的標籤？大警告標誌！“

2.租戶證明您的財產

“房東不能從保證金中扣除'正常磨損'的錢，所以他們需要做他們能做的事情來阻止它，” 戴維斯說。

這包括在租約中禁止安裝電視，將毛巾桿等硬件固定在螺柱上，選擇低維護地板，如地毯上的硬木和安裝門擋。任何妨礙合理日常使用的東西都會在您的財產上留下痕跡是明智之舉。

CoachCarson.com的房地產投資者兼博客Chad Carson建議，更簡單的景觀和耐用的外部材料，如磚和乙烯基，也可以降低您的維護成本。

3.獲得正確的保險

這應該是不言而喻的，但是 總是春天為房東責任保險.

卡森說：“只要一件無聊的訴訟費用就可以清空你的銀行賬戶。” “在不太可能的訴訟案件中，一份好的保險單會聘請律師為你辯護。”

Penny Hoarder編輯Justin Cupler搬出後將他的舊房子租了一年，他補充說：“致電您的保險公司並更改為僅限結構的政策。 大多數房主政策涵蓋整個房屋及其內容。如果您將其租給陌生人，則無需為其物品投保。這可以為您節省每月25至50美元的費用。“

4.購買房屋保修

“如果你的房子比較舊，事情一定會破裂，“Cupler說。 “（家庭保修）通常每月只需20至50美元，如果意外故障可能會耗盡您的儲備金。”

5.盡可能DIY

“擁有出租房產不是為了最大化收入，而是為了最大限度地減少開支SES“在新澤西州伍德布里奇的一個綜合建築中，兩間一居室公寓的老闆Andy Panko說。 “我總是盡量親自為我的財產盡我所能。我非常方便，可以處理大多數典型的維修和更新。我也做自己的所有廣告（通過Craigslist免費），展示我的單位，並進行所有背景調查和信用篩選（通過TransUnion的SmartMove服務，我向租戶收費）。

6.謹慎使用租賃代理商

一些業主發現租賃代理商和物業經理是值得的，因為從長遠來看，他們節省了時間和壓力。

“我對我的租戶太容易了 - 當他們落後時，他們不會收取滯納金或開始驅逐。這讓他們走遍了我，花了我更多的錢，“Invest Four More的Mark Ferguson說。 “當我有七處房產時，我將它們交給一家管理公司，而且他們更加強硬。即使我向他們支付了一定比例的租金，我們收取了更多的租金，並有更好的租戶。它為我節省了頭痛，時間和金錢。“

如果你走這條路，只要確保你獲得最大的收益。 Cupler建議首先通過“讓一些代理商爭奪您的業務並找到具有最佳成本的代理商”來比較費用。

如果您願意放棄這筆費用，可以使用有用的工具。

“聘請物業經理可能會因為與租戶打交道而感到頭疼，但他們的費用可能高達您回報的10％。 在今天的房地產市場，這可能會減少你的現金流量，幾乎沒有盈利，“房地產投資者凱莉漢密爾頓說，她的丈夫創辦了Rentlit幫助房東處理在線自動付款，維護服務，背景調查等事情。和自己的租賃創造。

7.定期檢查您的屬性

即使您僱用了某人來處理您的日常管理，也要確保定期檢查您的房產，以確保您的租戶能夠妥善保管您的投資。

“盡可能多地穿過房產，”RE / MAX Acclaimed Properties的經紀人Deb Tomaro說道。 “每60天更換一次爐膛過濾器是一個很好的藉口。 這使您有機會在變成巨大且昂貴的維修之前尋找任何問題。 例如，我不能告訴你廚房水槽下面有多少櫃子被腐爛了，因為房客把櫃子塞滿了東西而且從來不知道有小漏洞。洩漏持續了一年，水槽基地被摧毀。每次我進入租賃單位時，我都會問我是否可以在水槽下方檢查是否有任何洩漏，並且我沿著所有管道運行，以確保我不會感到洩漏。

她說，即使是一個簡單的驅動程序來確保外部維護的東西可以告訴你很多。

8.讓你的租戶高興

除了驅逐， 營業額成本在業主要避免的事項清單中排名很高。

“租房業務的最大開支發生在租戶遷出時，”卡森說。 “一個住了五六年的房客不會抱怨牆上的污跡，但對於一個新的房客，你將不得不進行油漆和其他維修工作。”

通過及時和禮貌地回應維護請求，讓您的租戶滿意。卡森建議，如果你發現你必須提高租金來滿足每月的開支，那就讓租戶有動力堅持你，就像他們續約時的小升級一樣。

9.獲得每平方英尺的最高租金

卡森警告說：“在租賃世界中，更大並不總是更好。” “查找每平方英尺租金最高的房產。 很多時候，一個1000平方英尺的公寓將租用1300平方英尺的公寓。 但是這幅畫和其他正在進行的維護將為更大的單位帶來更多成本。“

或者效仿加拿大Aspire的聯合創始人凱莎布萊爾的例子 專注於出租多戶住宅物業“這可以降低長期空缺的風險，降低收入損失的風險，”她說。 “在像三重家這樣的多戶住宅中，如果一個租戶決定離開，這可以顯著提高收入潛力，同時最大限度地減少重大損失。儘管這些房產往往更加昂貴，但從長遠來看，它們往往在單一家庭投資方面表現出色。“

10.不包括實用程序

永遠不要在租金價格中加入熱能或電力等可變設施。 PayLease的Jennifer Stahlman解釋了原因：

“填補租金價格以包括公用事業意味著你必須在競爭激烈的市場中過度誇大租金。”

“當包括公用事業時，居民沒有動力去保護，導致更高的水電費。”

“如果你沒有添加到足以涵蓋所有公用事業，你必須支付差額。”

“公用事業提供商經常提高利率，導致發票金額不一致。”

11.構建內容

考慮投資內置家具 像架子或早餐角落。

房東和房地產投資者Eugene Gamble說：“一般來說，如果它不能被移動，就不會被打破。” “雖然最初價格較貴，但由於租戶無法根據自己的特殊需求搬家，所以需要減少維修費用，從而減輕了成本。您還可以節省尋找替換件或進行維修的時間。“

卡森還建議 包括許多內置存儲解決方案一個非常巧妙的理由：“更多的東西=更難移動！”

12.為附加設備充電

考慮單獨租用位於您房產上的任何車庫，Gamble建議。 “並非所有租戶都有車，所以如果位置合適，你可以租出額外的空間。”

如果您租用帶寵物的租戶，請他們支付一次性或每月寵物費而不是支付寵物押金，Kaycee Wegener說 Rentec Direct。 “如果您要求支付寵物押金，那筆錢只能用於清理寵物造成的任何損害，剩餘的餘額必須歸還給租客......但是，如果您收取一次性或每月的寵物費，你可以自行決定使用收入。“

13.組建LLC

“通過定位以降低風險，成功的業務開始（並保持如此）。請注意，並非“消除”風險，因為這是不可能的，“律師和房地產投資者克雷格摩根說。他這樣做的策略：

擁有房地產持有的單一LLC（投資者最常見的實體選擇）。將您的租賃保留在一個LLC;該LLC不與其他項目合作或進行其他服務（例如承包商工作）。所有LLC都持有財產。
如果你有一個短期投資組合（讀：fix-and-flips），那麼把它們放在另一個LLC中。如果您是上門維修人員或物業經理，則該服務在不同的實體中執行。 這裡的關鍵是你限制每個LLC的風險（即責任）。 從理論上講，原告只能追查有限責任公司/有限責任公司的價值。因此，如果您被起訴作為承包商，原告無法獲得您的租金，因為它是一個獨立和獨特的業務。

14.緊縮數字

“由於出租物業是一項投資，因此應對其進行分析，”潘科說。結果，“最大化更重要返回而不是最大化收入。即使您有足夠的現金直接購買出租房產，通常可以通過貸款來支付大部分資金來獲得更好的回報。“他使用自己的單位提供了這個例子：

每月的總稅費，維護費和保險費約為525美元，月租金為1,250美元。這是每月淨收入約725美元，即每年8,700美元。
該物業的成本約為110,000美元。如果我已經全額支付了110,000美元來直接購買，那麼我的投資每年僅為8.3％，即淨收入的8,700美元除以初始投資110,000美元。相反，我只投入了27,500美元的自有資金（25％首付）並藉了30年的貸款借了余下的錢。這筆貸款每月約400美元。因此，將其添加到稅收，維護和保險中意味著我的每月總費用為925美元。
月租金為1,250美元，這意味著我的月淨收入僅為每月325美元，即每年3,900美元。但是，這相當於每年14.2％的回報率，即淨收入3,900美元除以初始投資27,500美元。 因此，通過貸款而不是直接購買，我的收入減少了但我的投資回報卻增加了。

也就是說，你仍然需要知道你正在接受什麼：“值得注意的是，借錢會增加擁有出租房產的風險，”Panko補充道。 “例如，即使該單位幾個月未被佔用，因此沒有產生任何收入，貸款仍需要每月支付。”

與任何復雜的商業決策一樣，如果您覺得自己的頭腦開始旋轉，最好諮詢專業人士。